اگر مالک یا یکی از مالکین یک زمین، آپارتمان یا خانه ای هستید که در سند آن اسم چند نفر دیگر هم آمده، احتمالاً همین حالا با یک سوال کلیدی روبرو هستید: «ملک مشاع دقیقاً یعنی چه و من چطور می توانم سهم خودم را جدا کنم؟» این سوال هر روز از طرف کسانی که ملکی را به ارث برده اند، با یک سازنده مشارکت کرده اند یا زمین کشاورزی را به صورت مشترک خریده اند، با ما در میان گذاشته می شود.
در این مقاله قصد داریم بدون پیچیده کردن موضوع، دقیقاً همان چیزی را به شما بگوییم که یک کارشناس رسمی نقشه برداری و کارشناس امور ثبتی در جلسه مشاوره حضوری به شما می گوید: مشاع چیست، چه تفاوتی با ملک مفروز و ملک تفکیکی دارد، سند مشاع از نظر قانونی چقدر اعتبار دارد، چه زمانی باید نگران خرید زمین مشاع باشید و مرحله به مرحله چطور می توانید سند تک برگ بگیرید. با ما همراه باشید. لازم به ذکر است که جهت آشنایی بیشتر با مراحل تفکیک سند آپارتمان و مراحل صدور سند می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
ملک مشاع چیست؟
کلمه «مشاع» از ریشه عربی «شیوع» می آید و به معنای چیزی است که مشترک و تقسیم نشده باقی مانده است. در اصطلاح حقوقی و ثبتی، **ملک مشاع** به ملکی گفته می شود که دو یا چند نفر به طور مشترک در تمام اجزای آن مالکیت دارند، بدون اینکه سهم هرکدام به صورت فیزیکی و مشخص از بقیه جدا شده باشد.
معنی کلمه مشاع یعنی مالی که مشترک بوده و هیچگونه تقسیمی در آن صورت نگرفته باشد، بنابراین ملک مشاع به ملکی گفته می شود که 2 یا چند نفر در مالکیت آن سهیم هستند و اکنون قصد دارند که ملک تفکیک و برای هر قطعه سند تک برگی دریافت نمایند.
در ادامه این مقاله ابتدا به تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز پرداخته ایم، سپس در رابطه با نقشه برداری ملک مشاع و مراحل گرفتن سند این املاک توضیحاتی داده ایم، پس برا کسب اطلاعات کامل در این زمینه با ما همراه باشید. لازم به ذکر است که جهت آشنایی بیشتر با مراحل تفکیک سند آپارتمان و تطبیق ملک می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
نکته ای که خیلی از افراد در همین جا اشتباه می گیرند این است: در ملک مشاع، مالکین در «متر به متر» ملک شریک هستند، نه در یک تکه مشخص از آن. یعنی اگر دو نفر مالک مشاع یک قطعه زمین ۵۰۰ متری با سهم مساوی باشند، این طور نیست که ۲۵۰ متر آن مال یک نفر و ۲۵۰ متر دیگر مال نفر دوم باشد؛ بلکه هر دو نفر در تک تک مترهای همان زمین، به نسبت مساوی سهیم اند.
دو موضوع مهم در سند مشاع
۱. مشاع یا مشاء؟ رفع یک اشتباه رایج
در جست وجوهای اینترنتی، خیلی ها این کلمه را به اشتباه «مشاء» می نویسند. املای درست همان «مشاع» با حرف «ع» است و ارتباطی به کلماتی مانند «مشائیه» (که در فلسفه به کار می رود) ندارد. اگر در سند ملک یا در سیستم استعلام ثبت اسناد به دنبال این کلمه می گردید، همیشه «مشاع» را جست وجو کنید.
۲. چه زمانی یک ملک، مشاعی محسوب می شود؟
معمولاً یکی از این چهار حالت پیش می آید:
ارث: وقتی مالک ملکی فوت می کند، ملک او به صورت خودکار و بدون نیاز به هیچ اقدام اداری خاصی، بین وراث به صورت مشاع تقسیم می شود. مهم نیست سهم هرکس چقدر است؛ تا زمانی که تقسیم فیزیکی و ثبتی انجام نشده، همه وراث در تمام ملک شریک اند.
خرید مشترک: وقتی چند نفر با هم پول می گذارند و یک زمین یا ملک را می خرند و در سند اسم همه ثبت می شود.
مشارکت در ساخت: وقتی صاحب یک زمین کلنگی با یک سازنده قرارداد مشارکت می بندد؛ از همان لحظه امضای قرارداد، سازنده هم به نسبت توافق شده در ملک سهیم می شود و ملک مشاع می گردد.
مشاعات ساختمانی: در آپارتمان ها، بخش هایی مثل راه پله، آسانسور، پشت بام و پارکینگ مهمان، جزو مشاعات ساختمان هستند و هرگز قابل افراز و تفکیک به نام یک واحد خاص نیستند.
سند مشاع چیست؟ چه شکلی است و چه اطلاعاتی دارد؟
سند مشاع سند رسمی ملکی است که در آن، به جای نام یک مالک منفرد، نام دو یا چند مالک به همراه میزان دقیق سهم هرکدام (مثلاً «دانگ» یا کسر مشاع مانند ۱ دانگ و ۲۰ سیر از ۶ دانگ) قید شده است. این سند می تواند به دو شکل صادر شده باشد:
سند مادر (سند اولیه ملک): سندی که هنوز هیچ تفکیکی روی آن انجام نشده و تمام ملک را به صورت یکپارچه و با ذکر سهم الشرکه مالکین نشان می دهد.
سند تک برگ مشاعی: با تغییر سیستم صدور اسناد در ایران، بسیاری از اسناد دفترچه ای قدیمی به سند تک برگ تبدیل شده اند، اما این تبدیل به تنهایی به معنای افراز ملک نیست. ممکن است سند تک برگ هم باشد اما همچنان مالکیت آن مشاع باقی مانده باشد، چون سند تک برگ فقط قالب سند را عوض می کند، نه وضعیت مالکیت را.
این نکته دقیقاً پاسخ به سوالی است که بسیاری می پرسند: «سند تک برگ مشاع چیست؟» یعنی سندی که هم از نظر ظاهری به فرمت جدید (تک برگی) تبدیل شده، هم هنوز چند مالک مشاع در آن ثبت هستند و افراز نشده است.
چرا این تفاوت اهمیت دارد؟ (کاربردها و پیامدهای عملی)
اگر فقط سند شما از دفترچه ای به تک برگ تبدیل شده باشد، همچنان برای فروش سهم خودتان به شخص ثالث یا برای گرفتن وام با وثیقه کامل ملک، به رضایت سایر مالکین نیاز دارید.
بانک ها معمولاً برای اعطای تسهیلات با وثیقه ملکی، سند تک برگ مفروز (افرازشده) می خواهند، نه سند تک برگ مشاعی؛ پس تبدیل فرمت سند به تنهایی مشکل وام گیری شما را حل نمی کند.
برای ساخت وساز و اخذ پروانه ساختمانی مستقل روی سهم خودتان، تا زمانی که افراز انجام نشود، شهرداری معمولاً پروانه را برای کل پلاک و با رضایت همه مالکین صادر می کند.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز چیست؟
همانطور که در بالا توضیح دادیم ملک مشاع از مالکین متعددی برخوردار بوده و مالکین در متر به متر ملک با هم شراکت دارند اما در ملک مفروز اینطور نیست و تنها یک مالک وجود دارد.
«مفروز» از ریشه «فرز» به معنای جداشده می آید. ملک مفروز، ملکی است که مرزهای مالکیت هر نفر در آن به طور دقیق و مستقل مشخص شده و هر مالک، سند جداگانه به نام خودش دارد.
معنی لغوی کلمه مفروز به معنی مالی که قابلیت تقسیم شدن را داراست و در واقع ملک مفروز، ملک مشاعی است که پس از تقسیم و گذراندن مراحل افراز، مفروز خواهد شد.
از جمله تفاوت های ملک مشاع با ملک مفروز می توان به تعداد مالکین و نحوه انتقال و فروش ملک اشاره کرد که در ادامه این تفاوت ها را با هم بررسی خواهیم کرد:
- اولین تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز به نحوه اداره و تعداد مالکین بر می گردد یعنی در ملک مشاع، ملک مورد نظر به وسیله دو یا چند مالک اداره می شود اما در ملک مفروز مالک مشخص است و تنها به وسیله یک مالک اداره می شود.
- دومین تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز به نحوه تقسیم بندی و اقدام به گرفتن سند تک برگی است چرا که در ملک مشاعی ابتدا باید ملک تقسیم بندی و جدا شود تا ملک از حالت مشاعی خارج شده و تبدیل به ملک مفروز گردد سپس اقدام به افراز نمود اما در ملک مفروز بدون افراز می توان اقدام به گرفتن سند تک برگی یا سند رسمی کرد.
- سومین تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز به نحوه تصمیم گیری اختصاص دارد یعنی هرگونه تصمیم گیری درباره ملک مشاع نیاز به توافق و رضایت تمام مالکین است و اگر هر کدام از مالکین ناراضی باشند هیچگونه توافقی اعتبار ندارد و هیچ کدام از مالکین حق فروش سهم خود را نخواهند داشت اما در ملک مفروز با توجه به اینکه یک مالک دارد تمام اختیارات تصمیم گیری بر عهده همان مالک خواهد بود و می تواند ملک خود را به فروش برساند.
برای اینکه درک بهتری از املاک مشاعی داشته باشید دو مثال می زنیم:
- در مثال اول ملکی که مالک آن فوت می کند یا به فردی، ملکی ارث می رسد در این شرایط ملک دارای مالکیت مشاع می باشد چرا که مالک آن بیش از یک نفر است و در این شرایط اغلب افراد سند ملک مشاع را با سند تفکیکی به صورت سهوا اشتباه می گیرند در صورتی که سند تفکیکی ملک بین مالکین بر اساس قوانین موجود تقسیم و برای هر قطعه سند مجزا صادر شده است؛ همچنین اگر سوالی در خصوص نقشه تفکیکی، اثبات مالکیت ملک و تاثیر قدمت بنا در ارزیابی ملک می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
- در مثال دوم زمانی که ملک کلنگی به صورت مشارکتی بین مالک و سازنده توافق می شود در این صورت سازنده هم مالکیت پیدا می کند و ملک مشاع می شود که در این شرایط هم نیاز به افراز و تفکیک الزامی می شود که برای آپارتمان هر واحد ملک اختصاصی تلقی می شود و راهرو و پاگرد استفاده از آسانسور و… به صورت مشاع خواهد بود و قابلیت افراز نخواهد داشت.
آیا سند مشاع اعتبار دارد؟
این یکی از پرتکرارترین سوالاتی است که با آن روبرو می شویم و پاسخ آن ساده است: بله، سند مشاع کاملاً معتبر است. مشاع بودن یک عیب یا نقص حقوقی در سند نیست؛ بلکه یک وضعیت مالکیت رسمی و قانونی است که در قانون مدنی ایران هم به رسمیت شناخته شده است. سند مشاع دقیقاً مثل هر سند رسمی دیگری، اثبات کننده مالکیت شماست، با این تفاوت که مالکیت شما محدود به سهم مشخص شده در سند است، نه یک قطعه فیزیکی جداگانه.
آنچه معمولاً باعث سردرگمی می شود، محدودیت های عملی سند مشاع است، نه اعتبار حقوقی آن:
فروش: فروش کل ملک نیازمند رضایت همه مالکین است؛ اما هر مالک می تواند سهم مشاع خودش را (بدون نیاز به رضایت بقیه) به شخص دیگری بفروشد. البته پیدا کردن خریدار برای «سهم مشاع» در عمل بسیار دشوارتر از فروش یک ملک مفروز است.
رهن و وثیقه بانکی: بیشتر بانک ها ملک مشاع را به عنوان وثیقه کامل نمی پذیرند، مگر با موافقت نامه محضری همه مالکین یا رهن سهم الشرکه به همراه توضیحات دقیق.
حق شفعه: در برخی حالات خاص فروش سهم مشاع (به ویژه در املاک با دو مالک)، سایر شرکا ممکن است حق تقدم خرید (شفعه) داشته باشند؛ این موضوع بسته به نوع ملک متفاوت است و بهتر است پیش از هر اقدامی با یک وکیل یا کارشناس ثبتی مشورت کنید.
زمین مشاع بخریم یا نه؟ تجربه ما در این زمینه
این سوالی است که خیلی از مشتریان ما پیش از خرید یک زمین کشاورزی یا باغی مشاع از ما می پرسند، و پاسخ ما همیشه یک جمله ثابت است: مشاع بودن به تنهایی دلیل رد یک معامله نیست، اما باید با چشم باز وارد آن شوید.
در تجربه کاری مان با پرونده های متعدد افراز و تفکیک، این نکات را همیشه پیش از خرید ملک مشاع به مشتریان مان یادآوری می کنیم:
وضعیت روابط بین مالکین را بررسی کنید: اگر قرار است شریک چند نفر دیگر در یک زمین شوید، از قبل بپرسید که آیا بین مالکین فعلی اختلاف یا پرونده قضایی وجود دارد یا نه. افراز زمینی که مالکینش با هم درگیر حقوقی هستند، می تواند سال ها طول بکشد.
هزینه افراز آینده را در قیمت خرید لحاظ کنید: اگر قصد دارید بعداً سهم خودتان را افراز کنید، هزینه تهیه نقشه UTM، هزینه های اداری ثبت و احتمالاً هزینه دادرسی (در صورت افراز اجباری از طریق دادگاه) را از همین حالا در محاسبات تان بگنجانید.
از استعلام سند مشاع غافل نشوید: پیش از خرید حتماً از اداره ثبت اسناد محل استعلام بگیرید تا مطمئن شوید تعداد و هویت واقعی مالکین مشاع با آنچه به شما گفته اند یکی است و ملک در رهن یا بازداشت نیست.
برای زمین کشاورزی، وضعیت کاربری را جدا بررسی کنید: در زمین های کشاورزی مشاعی، علاوه بر اداره ثبت، معمولاً نظر جهاد کشاورزی هم برای افراز لازم است و این می تواند مسیر تبدیل سند مشاع کشاورزی به تک برگ را طولانی تر از زمین های مسکونی و شهری کند.
نقشه یو تی ام ملک مادر را از قبل ببینید: اگر امکانش هست، پیش از خرید، نقشه یو تی ام ملک مادر را از کارشناس رسمی نقشه برداری بخواهید تا از حدود دقیق، مساحت واقعی و همسایگی های ملک مطمئن شوید.
نتیجه تجربه ما این است: خیلی از مشکلاتی که بعداً به دادگاه و اختلافات چند ساله می رسد، از همان روز اول خرید و به خاطر ندیدن استعلام یا نقشه دقیق شروع شده است. یک بررسی کارشناسی چند ساعته پیش از خرید، می تواند سال ها دردسر بعدی را از بین ببرد.
نقشه برداری یو تی ام ملک مشاع
همانطور که در مقاله افراز و تفکیک توضیح دادیم برای گرفتن سند تک برگی، تهیه نقشه یو تی ام ضروری است که ابتدا باید مراحل افراز انجام شود یا به صورت افراز اجباری یا اختیاری، این کار صورت می پذیرد. اگر مالکین هیچگونه توافقی نداشته باشند تنها نقشه یو تی ام ملک مادر توسط کارشناس رسمی نقشه برداری تهیه می شود و برای اظهار نظر در این باره برای تفکیک و افراز با طرح دعاوی در دادگاه الزامی است و نیاز به دستور قاضی در این زمینه دارد؛ جهت اطلاع از حدود اربعه ملک می توانید با کارشناسان مجرب ما تماس حاصل نمایید.
مراحل سند گرفتن برای املاک مشاعی
در اولین مرحله مالکین به اداره ثبت اسناد درخواست تفکیک سند مشاعی خود را ارائه داده تا استعلام سند ملکی گرفته شود.
در قدم بعدی میزان قدر السهم هر یک از مالکین تعیین می شود و تقسیم نامه توسط اداره ثبت مطابق با نظر کارشناسی تنظیم می شود و سپس صورت مجلس تفکیکی زمین که شامل مشخصات ملک می شود باید به صورت دقیق تنظیم گردد و به همراه مدارک هویتی تحویل کارشناس واحد ثبتی می شود.
کارشناس امور ثبتی نقشه برداری با بررسی اینکه سند مالکیت معارض نباشد و درخواست وصول افراز را رسیدگی می نماید. پس از اینکه نماینده ثبت پرونده ملک را مورد بررسی قرار داده وضعیت پلاک ثبتی (پیدا کردن پلاک ثبتی) را مشخص می نماید که آیا در دفاتر املاک ثبت شده یا خیر، نظر خود را درباره اینکه ملک دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر به مسئول واحد ثبتی را ارائه می دهد.
مسئول واحد ثبتی دستور تهیه نقشه یو تی ام را به کارشناس نقشه برداری می دهد و نقشه بردار با بررسی وضع موجود ملک و با حضور مالکین و نماینده اداره ثبت اقدام به تهیه نقشه یو تی ام و نظر کارشناسی خود را درباره افراز و تقسیم نامه به صورت مکتوب و ممهور به مهر تایید به رییس اداره ثبت تحویل خواهد داد البته در صورت عدم رضایت هریک از مالکین می توانند در مهلت 10 روزه اعتراض خود را به اداره ثبت تحویل نمایند.
پس از بررسی رییس اداره ثبت، سند مشاعی قبلی ملک ابطال و برای هر یک از مالکین سند تفکیکی صادر می گردد و در این شرایط مالکین می توانند اقدام به فروش ملک خود نمایند.
