ملک مشاع چیست؟
معنی کلمه مشاع یعنی مالی که مشترک بوده و هیچگونه تقسیمی در آن صورت نگرفته باشد، بنابراین ملک مشاع به ملکی گفته می شود که 2 یا چند نفر در مالکیت آن سهیم هستند و اکنون قصد دارند که ملک تفکیک و برای هر قطعه سند تک برگی دریافت نمایند.
در ادامه این مقاله ابتدا به تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز پرداخته ایم، سپس در رابطه با نقشه برداری ملک مشاع و مراحل گرفتن سند این املاک توضیحاتی داده ایم، پس برا کسب اطلاعات کامل در این زمینه با ما همراه باشید. لازم به ذکر است که جهت آشنایی بیشتر با مراحل تفکیک سند آپارتمان و تطبیق ملک می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز چیست؟
همانطور که در بالا توضیح دادیم ملک مشاع از مالکین متعددی برخوردار بوده و مالکین در متر به متر ملک با هم شراکت دارند اما در ملک مفروز اینطور نیست و تنها یک مالک وجود دارد.
معنی لغوی کلمه مفروز به معنی مالی که قابلیت تقسیم شدن را داراست و در واقع ملک مفروز، ملک مشاعی است که پس از تقسیم و گذراندن مراحل افراز، مفروز خواهد شد.
از جمله تفاوت های ملک مشاع با ملک مفروز می توان به تعداد مالکین و نحوه انتقال و فروش ملک اشاره کرد که در ادامه این تفاوت ها را با هم بررسی خواهیم کرد:
- اولین تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز به نحوه اداره و تعداد مالکین بر می گردد یعنی در ملک مشاع، ملک مورد نظر به وسیله دو یا چند مالک اداره می شود اما در ملک مفروز مالک مشخص است و تنها به وسیله یک مالک اداره می شود.
- دومین تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز به نحوه تقسیم بندی و اقدام به گرفتن سند تک برگی است چرا که در ملک مشاعی ابتدا باید ملک تقسیم بندی و جدا شود تا ملک از حالت مشاعی خارج شده و تبدیل به ملک مفروز گردد سپس اقدام به افراز نمود اما در ملک مفروز بدون افراز می توان اقدام به گرفتن سند تک برگی یا سند رسمی کرد.
- سومین تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز به نحوه تصمیم گیری اختصاص دارد یعنی هرگونه تصمیم گیری درباره ملک مشاع نیاز به توافق و رضایت تمام مالکین است و اگر هر کدام از مالکین ناراضی باشند هیچگونه توافقی اعتبار ندارد و هیچ کدام از مالکین حق فروش سهم خود را نخواهند داشت اما در ملک مفروز با توجه به اینکه یک مالک دارد تمام اختیارات تصمیم گیری بر عهده همان مالک خواهد بود و می تواند ملک خود را به فروش برساند.
برای اینکه درک بهتری از املاک مشاعی داشته باشید دو مثال می زنیم:
- در مثال اول ملکی که مالک آن فوت می کند یا به فردی، ملکی ارث می رسد در این شرایط ملک دارای مالکیت مشاع می باشد چرا که مالک آن بیش از یک نفر است و در این شرایط اغلب افراد سند ملک مشاع را با سند تفکیکی به صورت سهوا اشتباه می گیرند در صورتی که سند تفکیکی ملک بین مالکین بر اساس قوانین موجود تقسیم و برای هر قطعه سند مجزا صادر شده است؛ همچنین اگر سوالی در خصوص نقشه تفکیکی، اثبات مالکیت ملک و تاثیر قدمت بنا در ارزیابی ملک می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
- در مثال دوم زمانی که ملک کلنگی به صورت مشارکتی بین مالک و سازنده توافق می شود در این صورت سازنده هم مالکیت پیدا می کند و ملک مشاع می شود که در این شرایط هم نیاز به افراز و تفکیک الزامی می شود که برای آپارتمان هر واحد ملک اختصاصی تلقی می شود و راهرو و پاگرد استفاده از آسانسور و… به صورت مشاع خواهد بود و قابلیت افراز نخواهد داشت.
نقشه برداری یو تی ام ملک مشاع
همانطور که در مقاله افراز و تفکیک توضیح دادیم برای گرفتن سند تک برگی، تهیه نقشه یو تی ام ضروری است که ابتدا باید مراحل افراز انجام شود یا به صورت افراز اجباری یا اختیاری، این کار صورت می پذیرد. اگر مالکین هیچگونه توافقی نداشته باشند تنها نقشه یو تی ام ملک مادر توسط کارشناس رسمی نقشه برداری تهیه می شود و برای اظهار نظر در این باره برای تفکیک و افراز با طرح دعاوی در دادگاه الزامی است و نیاز به دستور قاضی در این زمینه دارد؛ جهت اطلاع از حدود اربعه ملک می توانید با کارشناسان مجرب ما تماس حاصل نمایید.
مراحل سند گرفتن برای املاک مشاعی
در اولین مرحله مالکین به اداره ثبت اسناد درخواست تفکیک سند مشاعی خود را ارائه داده تا استعلام سند ملکی گرفته شود.
در قدم بعدی میزان قدر السهم هر یک از مالکین تعیین می شود و تقسیم نامه توسط اداره ثبت مطابق با نظر کارشناسی تنظیم می شود و سپس صورت مجلس تفکیکی زمین که شامل مشخصات ملک می شود باید به صورت دقیق تنظیم گردد و به همراه مدارک هویتی تحویل کارشناس واحد ثبتی می شود.
کارشناس امور ثبتی نقشه برداری با بررسی اینکه سند مالکیت معارض نباشد و درخواست وصول افراز را رسیدگی می نماید. پس از اینکه نماینده ثبت پرونده ملک را مورد بررسی قرار داده وضعیت پلاک ثبتی (پیدا کردن پلاک ثبتی) را مشخص می نماید که آیا در دفاتر املاک ثبت شده یا خیر، نظر خود را درباره اینکه ملک دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر به مسئول واحد ثبتی را ارائه می دهد.
مسئول واحد ثبتی دستور تهیه نقشه یو تی ام را به کارشناس نقشه برداری می دهد و نقشه بردار با بررسی وضع موجود ملک و با حضور مالکین و نماینده اداره ثبت اقدام به تهیه نقشه یو تی ام و نظر کارشناسی خود را درباره افراز و تقسیم نامه به صورت مکتوب و ممهور به مهر تایید به رییس اداره ثبت تحویل خواهد داد البته در صورت عدم رضایت هریک از مالکین می توانند در مهلت 10 روزه اعتراض خود را به اداره ثبت تحویل نمایند.
پس از بررسی رییس اداره ثبت، سند مشاعی قبلی ملک ابطال و برای هر یک از مالکین سند تفکیکی صادر می گردد و در این شرایط مالکین می توانند اقدام به فروش ملک خود نمایند.
