همانطور که در مقاله مجوز ساخت ملک عنوان کردیم، یکی از مراحل تهیه مجوز از شهرداری تطبیق طرح تفصیلی منطقه با محل قرارگیری ملک است. حال در این مقاله قصد داریم این طرح و الزام تهیه آن را به طور کامل شرح دهیم.
با ما تا پایان این مطلب همراه شوید تا اطلاعات کاملی درباره طرح تفصیلی کسب نمایید.
طرح تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی طرحی است که بر پایه ضوابط و معیارهای طرح جامع شهری که در ادامه به شرح آن می پردازیم، تهیه و تنظیم می شود که در آن با تنظیم برنامه های مفصل به نحوه استفاده از اراضی شهری برای مناطق شهر، میزان تراکم جمعیتی و ساختمانی در واحدهای شهری، وضعیت تفصیلی شبکه حمل و نقل، توسعه، نوسازی، بهسازی و حل موانع شهری با تعیین دقیق مساحت زمین همراه با جزئیات تعیین می شود.
همچنین در این طرح نقشه ها و اطلاعات هویتی مالکین مطابق مدارک ثبتی تنظیم و ثبت خواهند شد.
بهتر است بدانید یکی از مراحل ارزیابی ملک این است که ملک در طرح تفصیلی و هادی قرار نگرفته باشد.
حال طرح جامع شهری چیست؟
طرح جامع شهری
طرح جامع شهری طرحی بلند مدت است که در آن طرز استفاده از زمین ها و منطقه بندی با توجه به حوزه های مسکونی، بازرگانی، زراعی، تجهیزات و تاسیسات و تسهیلات برای بهسازی و نوسازی مطابق با اولویت بندی های آنان و… تهیه و تنظیم می شود و در صورت لزوم قابلیت تجدید نظر را داراست.
تفاوت طرح جامع شهری و طرح تفصیلی در چیست؟
طرح تفصیلی، مکمل طرح جامع شهری است که تفاوت های محسوسی در مقیاس نقشه ها، روش تهیه و کار در نتایج نهایی با هم دارند.
در طرح جامع شهری بر اساس هدف های توسعه و گسترش شهری اقدام به تدوین برنامه و تامین نیازهای آن به همراه تعیین توسعه شهر در بازه زمانی 10 ساله مطابق با نقشه های طرح جامع با مقیاس های 1:5000 یا 1:10000 می نمایند.
طرح تفصیلی بر اساس طرح جامع شهری تهیه می شود و جزئیات بیشتری را نسبت به طرح جامع داراست در طرح جامع به کلیات طرح پرداخته می شود.
نقشه های طرح تفصیلی بر اساس GIS سیستم اطلاعات جغرافیایی با مقیاس 1:2000 تهیه و ملاک عمل قرار می گیرند.
طرح جامع شهری به وسیله شهرداری در اختیار شورای اسلامی شهر قرار گرفته و شورا بعد از تصویب آن را در اختیار شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار می دهد.
طرح تفصیلی باید توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه شود اما در عمل توسط شهرداری انجام می شود و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران فرستاده می شود. شورای شهر اسناد پهنه بندی حریم شهرها را تایید کرده و در اختیار کمیسیون ماده 5 قرار می دهد و پس از تصویب در کمیسیون، اجرای آن الزامی خواهد بود.
چرایی تهیه طرح تفصیلی چیست؟
خطوط کلی طرح جامع شهری برای اینکه به طرح های دقیق تبدیل شود و قابلیت اجرایی پیدا کنند نیاز به استفاده از مکانیزم طرح های تفصیلی دارند.
زیرا طرح جامع شامل خط مشی، راهنمایی و مسائل کلی است و به جزئیات نمی پردازد به همین خاطر بعد از تصویب طرح جامع شهری، متعاقبا نیاز به تصویب طرح تفصیلی است تا با تنظیم برنامه های مدون و مفصل بتوان اقدامات لازم در مناطق و محلات شهری را به صورت جز به جز انجام داد و با این کار طرح جامع شهری قابلیت اجرایی پیدا می کند و تکلیف وضعیت زمین ها و مالکیت آنها همراه با مدیریت شهری خواهد بود و بر کاربری زمین ها و فضاهای شهری، کنترل و نظارت دقیق تری انجام می گیرد.
همانطور که در مقاله نحوه تغییر کاربری زمین ها اشاره کردیم، اراضی فاقد کاربری، اراضی ای هستند که طرح تفصیلی ندارند.
اهداف طرح تفصیلی
اهداف طرح تفصیلی عبارتند از:
- نحوه استفاده از اراضی شهری به همراه مساحت و موقعیت هر کدام از آنها در محلات به صورت دقیق تعیین شود.
- میزان تراکم ساختمانی و تراکم جمعیت در واحدهای شهری به صورت دقیق تعیین گردد.
- شبکه های ارتباطی عبور و مرور به صورت دقیق و تفصیلی، تعیین وضعیت شود.
- هدف نهایی طرح تفصیلی در واقع عملی شدن اهداف و اصول طرح جامع شهری است تا با بهتر شدن شرایط و بالا رفتن کیفیت محیط، تمامی محدودیت ها و نیازها برطرف شود و میزان توان مدیریت شهری به همراه ساماندهی کردن محلات افزایش یابد.
مدارک و مراحل استعلام طرح تفصیلی را از مقاله نقشه برداری ملک برای شهرداری بخوانید.
انواع طرح تفصیلی
به استناد قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن انواع طرح تفصیلی به سه دسته تقسیم بندی شدند که به ترتیب عبارتند از:
- طرح های تفصیلی موضعی برای بهسازی و نوسازی بافت های موجود شهری و گسترش های جدید شهر
- طرح های تفصیلی موضوعی برای موضوعات خاصی همچون: تاسیسات، شبکه حمل و نقل، فضای سبز، منظرسازی شهری و…
- مکمل طرح جامع شهری یا همان طرح های تفصیلی پایه
نقشه های طرح های تفصیلی در مقیاس 1:2000 یا 1:2500 تهیه می شوند که در ادامه برای آشنایی بیشتر با هر یک از این طرح ها، توضیحاتی ارائه خواهیم داد.
طرح تفصیلی پایه یا مکمل طرح جامع شهر چیست؟
طرح تفصیلی پایه برای باقی قسمت هایی از شهر است که خارج از طرح های تفصیلی موضوعی یا موضعی قرار می گیرند تهیه می شود و ابزارهای اجرایی را برای طرح های ساختاری در حوزه کاربری اراضی، شبکه ارتباطی، تاسیسات، یکپارچه سازی ساختار شهری و ضوابط ساخت و ساز است.
طرح های تفصیلی موضعی چیست؟
در این طرح ها محدوده هایی از نواحی خاص که از مسائل خاصی همچون مسائل اجتماعی، اقتصادی، کیفی و تاریخی برخوردارند تهیه می شوند تا با اختصاص بودجه و مدیریت خاص در مدت زمان مشخص اجرا شود.
طرح های تفصیلی موضعی در واقع طرح هایی هستند که برای حل مسائل شهری به اجرا در خواهند آمد. برای مثال می توان به ساماندهی محلات حاشیه شهر، بازسازی و مرمت بافت های کهنه و قدیمی شهری، مراکز تجاری و اداری شهری، انتقال جمعیت و… تهیه می شوند.
طرح های تفصیلی موضوعی چیست؟
این طرح برای موضوعاتی که از اهمیت و ضرورت برخوردار هستند فهرستی تهیه می شود. در واقع طرح های تفصیلی موضوعی طرح هایی است که برای نظم بخشیدن به یکی از عملکردهای فضای سبز، تاسیسات شهری، پارک ها، حمل و نقل شهری، سیمای شهری و… تهیه می گردند و در قالب پروژه هایی با اعتبار معین و مدیریت خاص به اجرا در می آیند.
چرا باید تمام شهرها پهنه بندی شوند؟
برای پیشگیری از ایجاد هرگونه تداخل در کاربری های اراضی، یک سری پهنه بندی ها در طرح تفصیلی در هر شهر در نظر گرفته می شود تا تمامی فعالیت ها و اقدامات مربوط به هر قطعه زمین مشمول رعایت ضوابط پهنه ای که در آن قرار می گیرد شود.
در واقع هر قطعه زمین در زیر مجموعه یکی از پهنه ها قرار می گیرد و قوانینی که برای آن پهنه در نظر گرفته شده برای آن زمین اعمال خواهد شد.
از جمله این قوانین می توان به نحوه اجرای ساخت و ساز، بالاترین میزان تراکم ساختمانی مجاز، تعداد طبقات و ارتفاع مجاز ساختمان، عرض گذرگاه و… می توان اشاره کرد.
در این مقاله از مپ اسکیل سعی کردیم به شرح کامل طرح تفصیلی بپردازیم. در صورتی که نیاز به مشاوره و راهنمایی بیشتری دارید لطفا سوال خود را در بخش نظرات درج کنید و یا با شماره واتساپ 09120448336 در ارتباط باشید.
