اراضی موات چیست؟ نحوه تشخیص اراضی موات

همان گونه که می‌دانید، واژه اراضی جمع ارض و به معنی زمین می باشد. موت نیز به معنای بی جان بوده و موات جمع این واژه است. بنابراین اراضی موات را می توان زمین های بی جان معنی کرد.

اگرچه از نظر عقلانی زمین موجودی جاندار به شمار نمی آید، اما با در نظر گرفتن نوع کاربری زمین، ظرفیت، توان و شیوه بهره وری زمین ها را در دسته بندی قانونی به سه گروه اراضی دایر، اراضی بایر و اراضی موات تقسیم بندی می کنند.

اراضی دایر

زمین دایر به زمینی گفته می شود که دارای سابقه عمران، احیا و آبادی است. این گونه از زمین ها توسط انسان تصرف شده و به منظور ایجاد کشت و زرع و بنا و اشجار مورد استفاده قرار گرفته اند و در حال حاضر تصرف و بهره مندی انسان ها از این زمین ادامه دارد.

اراضی بایر

زمین بایر به زمینی گفته می شود که پیش‌تر سابقه عمران، احیا و آبادی داشته است. اگرچه متصرفین و مالکین این نوع زمین ها در گذشته با کشت و زرع و ساخت بنا و غرس اشجار از آن ها بهره‌مند می شده اند، اما در حال حاضر با توقف این تصرف از سوی انسان، زمین مذکور رها شده است.

اراضی موات

اراضی موات به دسته ای از اراضی گفته می شود که نه پیش‌تر سابقه عمران و آبادی داشته و توسط انسان تصرف شده اند و نه در حال حاضر نشانه هایی از احیا و آبادی و تصرفی حاکی از عدم اعراض مالک در آن ها دیده می شود.

بر اساس قانون مدنی این اراضی جزء اموالی به شمار می آیند که مالک خاصی نداشته و در زمره اموالی قرار می گیرند که به تمامی افراد جامعه تعلق دارند و از آن ها با نام مشترکات عمومی یاد می شود.

با در نظر گرفتن تقسیم بندی یادشده و تعریف اراضی موات با استناد به ماده یک قانون واگذاری و احیای اراضی و با توجه به ماده سه قانون زمین شهری این موضوع بدیهی است که اراضی معطل مانده ای که صاحبانشان از آن ها روی گردانده اند، به وسیله مرجعی تحت عنوان متولی تصرف به افراد واجد شرایطی که محروم هستند، اختصاص داده می شود.

به یاد داشته باشید که در تشخیص اراضی موات دچار اشتباه نشوید. چرا که ممکن است زمینی متعلق به شخصی باشد که سالیان سال است از کشت و زرع در آن امتناع می کند. چنین زمینی جزء اراضی موات محسوب نمی شود چرا که مالک دارد.

شرط موات بودن یک زمین

شرط موات بودن یک زمین این است که فاقد مالک بوده و نه در گذشته و نه در زمان حال هیچ گونه کشت و زرع و عمرانی در آن صورت نپذیرفته باشد.

اراضی موات شهری

منظور از اراضی موات شهری مجموعه ای از زمین ها است که فاقد سابقه عمران و احیا بوده و در محدوده قانونی و حوزه استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار دارند.

زمین موات روستایی یا غیر شهری

زمین موات روستایی یا غیر شهری به دسته ای از زمینه ها اطلاق می شود که سابقه احیا، عمران و بهره‌برداری نداشته و به طور طبیعی باقی مانده اند.

فرق اراضی موات و ملی

اراضی ملی دسته ای از اراضی هستند که متعلق به دولت، محیط زیست و سازمان منابع طبیعی می باشند. این اراضی ممکن است در داخل و یا خارج از محدوده شهرها قرار گرفته باشند.

زمین هایی که از سوی انسان مورد دخل و تصرف قرار نگرفته اند و از ابتدا تاکنون شکل اولیه و طبیعی خود را حفظ کرده اند، جزء اراضی ملی به شمار می آیند.

قبل از مطالعه ادامه مطلب پیشنهاد میکنیم مقاله نحوه پس گرفتن زمین از منابع طبیعی و تشخیص اراضی ملی به بهترین راه را حتما بخوانید؛ جهت تهیه نقشه اراضی ملی و مستثنیات با کارشناسان مپ اسکیل در ارتباط باشید.

نحوه تشخیص ملک موات و پس گرفتن از زمین شهری

به زبان ساده‌تر برای اثبات مالکیت ملک که شامل ماده ۱۲ قانون زمین شهری می شوند باید ثابت نمود که آثار تصرف کرد در آن عرصه قبل از سال 1358 وجود داشته است.

ماده 12 قانون زمین شهری می گوید:تشخیص اینکه یک زمین موات، بایر یا دایر است، با وزارت مسکن و شهرسازی (الان وزارت راه و شهرسازی) است.
برای انجام این کار چند روش وجود دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

با استفاده از تفسیر عکسهای هوایی سنوات گذشته:

اصلی ترین و معتبرترین مدرک جهت اثبات و پس گرفتن ملک از زمین شهری تفسیر عکسهای هوایی قبل از سال ۵۸ می باشد با استفاده از این موضوع اگر بر روی عکسهای هوایی آثاری از تصرفات از جمله وجود بنا و اعیانی دیده شود مالکیت ملک با شخص بود و زمین شهری نمی تواند هیچ ادعایی داشته باشد.

عکس های هوایی که مربوط به سال های قبل از ۱۳۵۸ هستند، این امکان را فراهم می کنند که وضعیت زمین در گذشته به صورت واقعی بررسی شود. در این تصاویر می توان نشانه هایی از تصرفات انسانی را شناسایی کرد، از جمله:

• الگوهای منظم شخم و کشت
• مرزبندی قطعات کشاورزی
• وجود بنا، دیوار یا سازه
• مسیرهای دسترسی و راه های قدیمی

اما نکته مهم اینجاست که این تصاویر به تنهایی کافی نیستند و باید به صورت تخصصی پردازش و تحلیل شوند تا در مراجع قانونی قابل استناد باشند.

لازم به ذکر است جهت بررسی عرصه و اعیان ملک می توانید با ما در ارتباط باشید.

کارشناسی ملک با استفاده از آزمایش خاک:

روش سخت‌تر و پر هزینه تر که در صورت نبود تصاویر هوایی از آن استفاده می شود کارشناسی ملک با استفاده از آزمایش خاک است در این روش آزمایشات انجام شده روی ملک در آزمایشگاه ها میزان سن ملک توسط کارشناس مربوطه تخمین زده می شود.

روش تحقیق و استشهاد محلی:

معمولا از روش معقول و منطقی نیست و تاثیر چندانی در حکم قاضی ندارد.

مراحل انجام تشخیص اراضی موات و غیر موات:

شاید در مرحله اول افراد به دنبال وکیل معتبر باشند اما ارائه مشاوره و راهکار توسط وکلا هزینه و مسائل زیادی را به دنبال دارد پیشنهاد ما یافتن کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه برداری و راه و ساختمان است که صلاحیت این موضوع را داشته باشد تا بتواند با کمترین هزینه بهترین راهکار را برای شما داشته باشد.

مراحل تشخیص املاک زمین شهری توسط کارشناس دادگستری:

برای اینکه عکس هوایی بتواند به عنوان یک مدرک معتبر در پرونده استفاده شود، لازم است یک فرآیند دقیق و مرحله به مرحله طی شود.

مراحل تشخیص املاک زمین شهری که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک انجام می شود به شرح زیر است:

تهیه نقشه یو تی ام از عرصه ملک:

در اولین گام، لازم است محدوده دقیق ملک بر روی زمین مشخص شود. این کار از طریق نقشه برداری و برداشت مختصات به صورت UTM انجام می شود.

اهمیت این مرحله از آن جهت است که بدون داشتن موقعیت دقیق زمین، امکان تطبیق آن با عکس های هوایی وجود نخواهد داشت و کل فرآیند دچار خطا می شود.

برای این کار کارشناس مربوطه با تیم نقشه برداری خود در محل حاضر می شوند و طبق استاندارد ها و روش ها با بالاترین دقت اقدام به تهیه نقشه یو تی ام میکنند.

تهیه بهترین داده ها و عکس های هوایی :

خیلی از افراد دیده شده است خودشان اقدام به تهیه عکس های هوایی میکنند اما پیشنهاد ما این است که قبل از انجام این کار و تقبل هزینه با کارشناس مربوطه صحبت کند بهترین تصاویر در بالاترین کیفیت و مقیاس را تهیه نمایند.

در مرحله بعد، باید عکس های هوایی مربوط به سال های قبل از ۱۳۵۸ تهیه شود. این تصاویر معمولاً از طریق مراجع معتبر مانند مپ اسکیل  یا آرشیوهای تخصصی در دسترس قرار می گیرند.

در این مرحله، کیفیت و مقیاس تصویر اهمیت بسیار بالایی دارد، زیرا تصاویر بی کیفیت نمی توانند اطلاعات دقیقی برای تفسیر ارائه دهند.

تهیه ارتوفتو و جانمایی ملک روی عکس هوایی:

عکس های هوایی خام به دلیل وجود اعوجاج های هندسی، به تنهایی قابل استفاده نیستند. به همین دلیل لازم است این تصاویر توسط کارشناس متخصص اصلاح شده و به تصویر ارتوفتو تبدیل شوند.

در این فرآیند، خطاهای ناشی از زاویه دوربین و ناهمواری های زمین حذف شده و تصویر به یک نقشه دقیق و مقیاس پذیر تبدیل می شود.

تفسیر عکس هوایی با استفاده از سیستم فتوگرامتری :

در نهایت، مهم ترین مرحله یعنی تفسیر تصویر انجام می شود. این کار باید توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری یا راه و ساختمان انجام شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.

کارشناس در این مرحله به بررسی مواردی مانند:

• وجود الگوی کشت
• آثار شخم
• وجود بنا یا مستحدثات
• تغییرات ایجاد شده در سطح زمین

می پردازد و در نهایت نظر تخصصی خود را در قالب گزارش رسمی ارائه می دهد.

کارشناس با استفاده از علم تفسیر و سیستم های فتوگرامتری اقدام به تشخیص و تفسیر عوارض نموده و در نتیجه در صورت وجود اعیان مقدار متراژ آن را تخمین میزند.

در ادامه به دو مثال واقعی می پردازیم!

مثال واقعی اول

در یکی از پرونده های واقع در حومه شهریار، مالک مدعی بود که زمین مورد نظر در گذشته به عنوان زمین کشاورزی مورد استفاده قرار گرفته است، اما هیچ گونه سند رسمی در اختیار نداشت.

با تهیه عکس هوایی مربوط به دهه ۴۰ و انجام فرآیند تفسیر، الگوی منظم شخم در سطح زمین به وضوح قابل مشاهده بود. همچنین مرزبندی قطعات کشاورزی نیز در تصویر مشخص شد.

این موارد به عنوان شواهد احیا قبل از ۱۳۵۸ پذیرفته شد و در نهایت رأی به نفع مالک صادر گردید.

مثال واقعی دوم

در پرونده ای دیگر در محدوده کرج، مالک صرفاً به شهادت افراد محلی استناد کرده بود و ادعا داشت که زمین در گذشته مورد استفاده قرار گرفته است.

پس از تهیه و بررسی عکس هوایی، مشخص شد که زمین در آن زمان کاملاً بکر بوده و هیچ گونه اثری از فعالیت انسانی در آن دیده نمی شود.

در نتیجه، ادعای مالک رد شده و زمین به عنوان موات شناخته شد.

سخن آخرو نتیجه گیری

خروج زمین از موات، یک فرآیند کاملاً تخصصی و مبتنی بر مستندات فنی است. در این مسیر، آنچه اهمیت دارد نه صرف ادعا، بلکه توانایی ارائه مدارکی است که بتواند وضعیت زمین را در گذشته به صورت دقیق نشان دهد.

استفاده از عکس های هوایی، در صورتی که به درستی پردازش و تفسیر شوند، می تواند تعیین کننده نتیجه پرونده باشد و مسیر آن را به طور کامل تغییر دهد.

در این مقاله سعی بر این بود که با اراضی موات و زمین شهری بیشتر و نحوه مقابله با این موضوع به زبان کاملا ساده آشنا شوید اما پرونده های این چنین پیچیدگی های مربوط به خود را دارند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان با کارشناسان مپ اسکیل از طریق راه های ارتباطی و یا شماره زیر از طریق واتساپ تماس حاصل نمایید.
09120448336

سوالات متداول درباره اراضی موات