ممیزی به معنی جداسازی و تمیز دادن است اما ممیزی املاک به صورت تخصصی به مفهوم تفکیک، برداشت، دسته بندی آمار و داده های املاک و معابر شهری می پردازد.
امروزه با پیشرفت و گسترش شهرنشینی، مدیریت شهرها از اهمیت بالایی برخوردار است. برای این منظور باید دسترسی به منابع دقیق در مورد مستحدثات و ابنیه و معابر در اختیار مدیران شهری قرار گیرد تا خدمات شهری در سطح کلان ارائه گردد.
برای ارائه هرچه بهتر خدمات شهری نیاز به داشتن اطلاعات کامل و به روز خواهد بود. مطابق قوانین نوسازی و عمران شهری، سازمان شهرداری باید هر 5 سال یکبار اقدام به جمع آوری این اطلاعات نماید. در این مقاله به بررسی هدف از ممیزی املاک و مراحل آن می پردازیم تا پایان این مطلب با ما همراه شوید.
هدف از ممیزی املاک چیست؟
هدف از ممیزی املاک جمع آوری اطلاعات جامع سطوح شهری و تهیه بانک توصیفی شهر است تا نهایت بهره وری را در ارائه و برنامه ریزی برای خدمات شهری را شاهد باشیم، چرا که با به وجود آمدن بانک اطلاعاتی نه تنها از وضعیت شهرها، بلکه اطلاعات جغرافیایی شهر با استفاده از تهیه نقشه های هوایی شهرها و با ترکیب این اطلاعات با اطلاعات توصیفی، مدیران شهرداری ها می توانند برای برنامه ریزی و مدیریت بهتر شهرها از این اطلاعات دقیق و کارآمد نهایت استفاده را داشته باشند.
اگر هدف از ممیزی املاک را برداشت اطلاعات اختصاصی در نظر بگیریم به دلیل اینکه هر شهرداری دارای ادارات و واحدهای تابعه ای می باشد انجام ممیزی هر شهر به دلیل بالا بودن حجم اطلاعات برداشت شده نیاز به داشتن سیستم های کامپیوتری گسترده ایی است در واقع این کار، کمی در عمل نشدنی خواهد بود.
به همین خاطر دو حالت اتفاق می افتد:
- ابتدا اینکه اگر ممیزی املاک با اطلاعات کمی انجام می شود به دلیل اینکه اطلاعات برداشت شده مختصر و ناقص است و هزینه های سنگین ممیزی را از نظر اقتصادی توجیه نمی نماید. در این شرایط شهردار هر شهر فعالیت هایی در راستای تعیین اطلاعات منطقه قابل برداشت به صورت سطحی از کار را مورد بررسی قرار می دهد تا اطلاعات پایه برای مدیریت شهری در دستور کار قرار گیرد و اطلاعات پایه مورد نیاز برداشت شود.
- در حالت دوم برای پروژه های بزرگ که برای جمع آوری و ساماندهی اطلاعات توصیفی و مکانی نیاز به صرف هزینه های زیادی دارد، بدون داشتن سیستمی واحد و کارآمد به شکست منتهی خواهد شد. به همین خاطر برای ارزیابی و مدیریت سیستم های اطلاعات شهری، ممیزی املاک شهرداری بسیار مورد توجه خواهد بود مخصوصا برای شهرهای بزرگ و کلانشهرها جمع آوری و آماده سازی اطلاعات توصیفی و مکانی در حجم بسیار بالایی اتفاق می افتد.
ممیزی املاک در GIS بهترین روش
با توجه به توضیحاتی که درباره ممیزی املاک در بالا بیان شد برای اینکه از آسیب های احتمالی پیشگیری شود و طرح ممیزی به درستی در اقصی نقاط کشور اجرا شود سیستم های گوناگونی تعبیه شده است که با توجه به تجربیات حال حاضر استفاده از روش اجرایی ممیزی املاک در GIS یا سیستم اطلاعات جغرافیایی به عنوان یکی از بهترین روش های موفق پیشنهاد شده است چرا که در این روش تمامی فعالیت ها در بستر GIS انجام می شود.
از جمله: جمع آوری و به روز رسانی داده ها و حفظ و نگهداری آنها، تهیه نقشه و… بر اساس سیستم اطلاعات جغرافیایی می توان اشاره کرد.
یکی دیگر از مزایای GIS قابلیت به روز رسانی سیستم است چرا که در عین سادگی باید هر 5 سال یکبار اتفاق افتد این روش باعث می شود که همواره اطلاعات موجود از اهمیت و ارزش بالایی برخوردار باشند و مورد استفاده قرار گیرند.
مراحل اجرای ممیزی املاک
- در اولین قدم به مطالعه و تحقیق روی وضعیت موجود شهر پرداخته می شود و شهر را از نظر تعداد املاک، سوابق، حریم و جمعیت بررسی می شود و پس از اینکه وضع موجود شهر مشخص شد به مطالعه و تحقیق روی نقشه های ( تفکیکی، هوایی و…) و طرح های (تفصیلی، هادی، جامع و…) پرداخته می شود.
- پس از گذراندن مراحل فوق، نوبت اطلاع رسانی به مردم و آگاه سازی آنها از مزایا و دلایل اجرای ممیزی می باشد که نیاز به استخدام و گزینش افراد و آموزش آنها به عنوان سرممیز، مامور ممیزی، بازبین و… خواهد بود که در قدم بعدی با طراحی و چاپ کارت املاک، فرم های ممیزی، تامین و تجهیز ممیزی املاک وارد فاز عملیاتی پروژه خواهیم شد.
- در این مرحله نیاز به دریافت عکس های هوایی و نقشه های هوایی موجود است تا محله بندی شهر و تقسیم بندی منطقه انجام شود بلوک گردشی و کدینگ نقشه وضع موجود در شهر باید توسط چند گروه انجام شود و کلیه معابر اصلی و فرعی مشخص شوند. حدود بلوک ها دقیق مشخص و تقسیم شده و اقدام به شماره گذاری بلوک ها به صورت انحصاری شوند و از این کدها برای شناسایی املاک در سیستم شهرداری و پایگاه داده GIS استفاده می شود.
- اطلاع رسانی به مردم هر محله و منطقه در قالب تبلیغات، پیامک، رسانه های جمعی، روزنامه ها و… یک روز قبل از اعزام نیروهای ممیزی لازم و ضروری است تا بستر برای حضور مامورین ممیزی در محل فراهم شود و تمام اطلاعات مورد نیاز اعم از اجاره نامه، سند های مالکیتی، جواز ساخت، فیش های آب، برق، گاز و مابقی اطلاعات توسط شهروندان تامین شود و در اختیار مامورین قرار داده شود چرا که با این کار به بالا بردن کیفیت اطلاعات فرم ها منجر می شود هر چقدر ساکنین همکاری بهتری را در این طرح با مامورین شهرداری داشته باشند اطلاعات برداشت شده کارسازتر و مفیدتر خواهد بود.
- اطلاعات برداشت شده توصیفی و میدانی در چند نوبت توسط نیروهای بازبین، کنترل و بررسی می شود و سپس توسط اپراتورهای حرفه ایی و کاربلد اقدام به ثبت اطلاعات موجود در فرم ها در سیستم یکپارچه شهرداری می نمایند.
- نوبت اقدام به ادغام اطلاعات املاک می شود و نقشه های رقومی املاک و سایر لایه های مورد نیاز همچون عرصه، اعیان، مشاغل، طرح ها وفق GIS ترسیم می شوند و با تهیه عکس دیجیتال از ملک ها اقدام به چاپ و تکثیر نقشه شهر می نمایند و در نهایت مشاوره، آموزش، نگهداری و حفاظت از اطلاعات انجام می شود.
روش های مختلف ممیزی اراضی عبارتند از:
ممیزی اراضی در اقصی شهرهای ایران در 4 شکل با توجه به میزان جمعیت آنها انجام می شود:
- شهرهای با کمتر از 20 هزار نفر جمعیت:
در این روش با توجه به اینکه محله وجود ندارد ممیزی اراضی به وسیله یک نفر سر ممیز و دو نفر نیروی ممیزی در وقت مشخصی انجام خواهد شد. - شهرهایی که جمعیت آنها بین 20 هزار تا 60 هزار نفر:
در این شهرها به دلیل عدم ناحیه به 6 محله تقسیم می شوند ممیزی اراضی در این شهرها به وسیله یک سر ممیز و 2 تا 12 نیروی ممیزی در وقت مشخص صورت می پذیرد. - شهرهایی فاقد منطقه شهری اما دارای ناحیه با بیش از 60 هزار نفر جمعیت:
در این شهر ها ممیزی اراضی به وسیله یک سرممیز شهر و با توجه به تعداد ناحیه ها از نیروی سرممیز ناحیه و هر سرممیز ناحیه دارای چند نیروی ممیزی در وقت مشخصی انجام خواهد شد. - شهرهای بزرگ دارای ناحیه و منطقه:
در شهرهای بزرگ چون تعداد نواحی و مناطق زیاد می باشد برای ممیزی اراضی از یک سرممیز شهر و بر اساس مناطق موجود سر ممیز منطقه و هر منطقه بر اساس تعداد نواحی که دارد سرممیز ناحیه و هر سرممیز ناحیه از چندین نیروی ممیزی برخوردارند تا کار ممیزی را انجام دهند.
