نحوه تغییر کاربری زمین ها، املاک و زمین کشاورزی

تغییر کاربری زمین یکی از اصلی ترین مباحث، در حوزه زمین است. زیرا ملک ها عموما کاربری مشخص و معینی دارند که اگر مالک آن قصد تغییر در نحوه بهره‌برداری آن را داشت، ابتدا باید کاربری زمین را تغییر دهد.

از همین رو تغییر کاربری زمین یکی از شاخصه های مهم در راستای بحث های حقوقی و ساختمانی قلمداد می شود، که دقت نظر در آن حائز اهمیت است.

بنابراین با ما همراه باشید تا با ساختار کامل این موضوع اراضی آشنا شوید.

تعریف تغییر کاربری

هر زمین یا املاک ، کاربری معین و مشخصی دارد که این کاربری ها دارای انواع مختلفی نیز می باشد.

از همین رو می توان گفت : رایج ترین تغییرات کاربری شامل کاربری املاک، کاربری مسکونی، کاربری اداری، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی است.

هرکدام از تغییرات قید شده در مراحل خاص با مشخصات خاصی صورت می پذیرد که در صورت تخطی از آنها مراحل پیگرد قانونی نیز دارد.

بنابراین آگاهی از نحوه تغییر کاربری زمین ها یا ملک های موجود بسیار حائز اهمیت است.

طبق قوانین وضع شده در شهرداری، هرگونه عوض کردن کاربری اراضی یا ملک، و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است. در همین راستا و جهت پیگیری تخطی های ممکن، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات است که جهت تهیه نقشه هوایی زمین های کشاورزی و نقشه یو تی ام زمین کشاورزی می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.

تغییرات کاربری:

تغییرات کاربری زمین ها یا املاک کلا به دو بخش تقسیم می شوند که به ترتیب زیر است.

1. تغییر کاربری شهری
2. تغییر کاربری زراعی

اراضی فاقد کاربری چیست ؟

اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.

تغییر کاربری ملک های شهری:

مهمترین تغییرات در کاربری مربوط به سه بخش ، تجاری، اداری، مسکونی است. بیشترین عامل تجاری سازی املاک نیز به دلیل ارزش بالای آن است که  باعث افزایش چند برابری قیمت ملک می شود. البته لازم به ذکر است، طبق قانون در شهرها هر بنایی که احداث شود، حتما نیاز به کاربری مشخصی دارد و قانونگذار این کاربری را در سند ثبت می کند. اگر بخواهیم ماهیت املاک را شرح دهیم میتوان گفت :

• املاک مسکونی در اصل همان محل زندگی شماست و قصد سکونت در آن است.
• ملک تجاری یا اداری در اصل جهت تجارت ساخته می شود که مشخصات دقیق آن در بند ۲۴ ماده ۵۵ آمده است.

بنابراین هرگونه تخطی در کاربری ها یا سند سازی خودسرانه، مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد.

 

قوانین ساخت و ساز:

قانونگذار در قوانین شهرداری قید کرده که جهت هرگونه احداث بنا گام نخست گرفتن مجوز مخصوصی از سوی شهرداری که به آن پروانه ساخت می گویند و چون در این پروانه نوع کاربری ملک مشخص می گردد و شناسنامه ملک محسوب می شود، بنابراین گرفتن آن الزامی می باشد.

لازم به ذکر است هرگونه تخلف از این پروانه جرم است و مجازاتهای مالی و حتی در مواردی هم حبس و زندان نیز دارد.

در صورت تخلف از پروانه ساخت، کمیسیونی که در تبصره ۱ بند ۱۰۰ قانون شهرداری پیش بینی شده است مامور به رسیدگی خواهد بود.

تغییر کاربری مسکونی به تجاری:

تغییر کاربری مسکونی به تجاری کلا دو مدل است. مدل اول تغییر از طریق نوسازی ، و مدل دوم تغییر از طریق دریافت مجوز می باشد، که هر کدام ساختار اقدامات متناسب خود را داراست.

تغییر کاربری زمین از طریق نوسازی :

شما در آغاز ساخت بنا اقدام به تهیه پروانه ساخت می کنید که در آن کاربری ملک مشخص می شود. این مراحل همان مسیر گرفتن مجوز و پروانه  ساخت است. چنانچه بعد از مدتی مالک بنایی در صورت داشتن شرایط لازم ملک ، خواستار تغییر در نوع کاربری باشد، می تواند بعد از طی کردن مراحل زیربنای خود را تغییر وضعیت بدهد.

1. پرداخت عوارض ساختمان به شهرداری
2. مراجعه به ادارات لازم و تکمیل مدارک
3. مراجعه به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ثبت درخواست نوسازی جدید
4. بررسی ملک و مدارک توسط بازرسی شهرداری
5. صدور دستور تهیه نقشه جدید با کاربری جدید توسط دفتر خدمات نوسازی
6. تهیه نقشه اصلی توسط مالک با رعایت دستور تهیه نقشه
7. صدور کاربری جدید بعد از تطابق نقشه اصلی و دستور تهیه نقشه توسط دفتر خدمات
8. تخریب و نوسازی

تغییر کاربری زمین از طریق مجوز

در این شکل مالکی با میل شخصی ملک خود را تخریب و آن را تبدیل به زمین بایر می کند و بعد از آن اقدام به گرفتن کاربری جدید می کند.

در این روش مالک با مراجعه به شهرداری درخواست تغییر کاربری زمین خود را ارائه می کند و شهرداری که متولی این امر است آن را در کمیسیون 100 بررسی می کند و در صورت صلاحدید کاربری جدید به فرد مالک داده می شود.

لازم به ذکر است کمیسیون 100 در این روش بشدت سرسختانه برخورد می کند و معمولا هم تغییر کاربری حاصل نمی شود. 

لذا گزینه تغییر کاربری از طریق نوسازی بهترین گزینه عنوان می شود. 

میزان هزینه تغییر کاربری:

میزان هزینه تغییر کاربری عمدتا به موارد مختلفی از قبیل زیر بستگی دارد که در هزینه کرد مهم هستند.

1.  متراژ (نقشه کشی بر اساس هر متر مربع محاسبه می شود)همان نقشه UTM  (یا دریافت نقشه هوایی)می باشد.
2.  موقعیت ملک (در جاهای خاص قیمت خاصی منظور می شود)
3.  شهر (در شهرهای بزرگ عوارض با توجه امکانات تفاوت دارد)
4. محله (هزینه های نسبت به درجه محله محاسبه می گردد)
5. و… .

هر ساله نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه از طرف شهرداری هر شهر تعیین می شود. بنابراین نمی توان برای تمام املاک حتی در یک شهر به طور قطع هزینه ایی را بابت تغییر کاربری تعیین کرد.

تغییر کاربری خارج از محدوده شهر

قانونگذار برای صیانت از اراضی زراعی و باغات مذکور که بیرون از منطقه قانونی شهری هستند به جز موارد اضطرار، قانون ممنوعیت تغییر کاربری وضع نموده تا از دست درازی، از بین بردن منابع طبیعی و همچنین تخریب زیست محیطی پیشگیری به عمل آید.

البته لازم به ذکر است مراجع ذیصلاح در خصوص اراضی خارج از محدوده شهری و شهرک ها وزارت جهاد کشاورزی است که قوانین آنها نیز مجزا می باشد. 

البته در مواردی که به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی یا‌ باغ‌ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر بابت عوارض از مالک گرفته و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌ شود.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.

سخن پایانی مپ اسکیل در خصوص تغییر کاربری املاک

در مقاله فوق با تغییر کاربری زمین و اراضی و همچنین املاک آشنا شدیم که می توان از آنها جهت هرگونه اقدامی بهره‌مند شد.

این آگاهی در نهایت ما را بر این داشت تا پیشنهاد کنیم در صورت تمایل به تغییر کاربری حتما اقدامات را از مراجع ذیصلاح دنبال کنید و از هرگونه اقدام شخصی جدا خودداری کنید.

همچنین در صورت بروز سؤال یا رفع موانع پیش رو می توانید با متخصصان ما در این حوزه در ارتباط باشید و مشاوره های رایگان آنان بهره مندی لازم را ببرید. اسباب خرسندی ماست که انتقادات و پیشنهادها و نظرات شما را زیر این مقاله دریافت کنیم.