ارزیابی املاک تجاری از بین کاربری های شهری به دلیل داشتن ارزش افزوده و سودآوری نسبت به کاربری های دیگر از ارزش و اهمیت بالایی برخوردار است. در مقاله ارزیابی ملک به توضیحات و مباحث اولیه پرداختیم اما در این مقاله می خواهیم به صورت اختصاصی به نحوه ارزیابی املاک تجاری بپردازیم چرا که ارزیابی املاک با کاربری تجاری نسبت به سایر کاربری های ملک تفاوت هایی دارد که در ادامه کامل آنها را توضیح خواهیم داد با ما تا پایان این مطلب همراه شوید.
ارزیابی املاک تجاری باید توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی به منظور استفاده از ملک برای قرار گرفتن در رهن یا استفاده از تسهیلات بانکی یا قرار گرفتن در طرح های تفصیلی یا هادی و… انجام شود که همواره از اهمیت بالایی برخوردار است و باید توسط کارشناس با تجربه صورت گیرد. همچنین جهت اطلاع از هزینه کارشناسی ملک و حدود اربعه ملک می توانید با کارشناسان ما در مپ اسکیل در ارتباط باشید.
اقدامات لازم برای ارزیابی املاک تجاری عبارتند از:
- ابتدا باید برای ارزیابی املاک با کاربری تجاری به کارشناس رسمی دادگستری مراجعه کرده و اسناد ملک مورد نظر را تحویل کارشناس دهید تا کارشناس اقدام به تهیه نقشه utm و مطابقت آن با وضع موجود ملک و بررسی متراژ دقیق، نوع ساخت ملک، پایان کار، مجوز ساخت و… بپردازد و در قدم بعدی در صورت داشتن سند مالکیت، اصالت و نوع آن را مشخص نماید چرا که در برخی موارد سند موروثی یا مشاعی باید قدرالسهم هر یک از متقاضیان مشخص شود. و مطابقت آن با وضع موجود ملک و بررسی متراژ دقیق، نوع ساخت ملک، پایان کار، مجوز ساخت و… بپردازد و در قدم بعدی در صورت داشتن سند مالکیت، اصالت و نوع آن را مشخص نماید چرا که در برخی موارد سند موروثی یا مشاعی باید قدرالسهم هر یک از متقاضیان مشخص شود.
- در قدم دوم کاربری ملک باید مشخص شود و پس از آن باید استعلام وضعیت ثبتی انجام شود چرا که باید وضعیت قرار گیری ملک در طرح های عمرانی را آگاه شد و اطمینان حاصل نمود که ملک در مسیر طرح های هادی، تفصیلی و… قرار نداشته باشد. و مطابقت آن با وضع موجود ملک و بررسی متراژ دقیق، نوع ساخت ملک، پایان کار، مجوز ساخت و… بپردازد و در قدم بعدی در صورت داشتن سند مالکیت، اصالت و نوع آن را مشخص نماید چرا که در برخی موارد سند موروثی یا مشاعی باید قدرالسهم هر یک از متقاضیان مشخص شود.
- در قدم سوم کارشناس به بررسی مسائل فنی و تاسیساتی ملک می پردازد و تصرفات در ملک را بررسی می کند مواردی همچون حق ارتقاق و… مطرح می شود و سپس به تعیین ارزش عرصه و اعیان به صورت جدا پرداخته می شود که برای کسب اطلاعات بیشتر این قسمت می توانید مقاله برداشت عرصه ملک را دنبال کنید. را دنبال کنید.
- در قدم چهارم در ارزیابی املاک تجاری بسیار مورد توجه قرار می گیرد تعیین حق سرقفلی، ارزش حق کسب می باشد، چرا که این باید به صورت مجزا ارزیابی شده و با توجه به قوانین مربوطه مورد بررسی قرار گیرند.
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک تمام اقدامات لازم را در ارزیابی املاک تجاری لحاظ می نماید و تمامی استعلامات و جوانب ارزیابی را با دقت بسیار بالا مورد بازبینی و بررسی قرار می دهد چرا که باید تمامی موضوعات گفته شده در 4 بند مذکور با دقت و جزئیات رسیدگی شود تا کار ارزیابی انجام و نتیجه نهایی به صورت کاملا بی طرفانه در طی گزارشی مکتوب اعلام شود. همچنین یکی دیگر از خدمات مپ اسکیل، حل اختلافات حدود ملک و تطبیق ملک توسط کارشناسان می باشد که در صورت نیاز می توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمایید.
ارزش حق کسب چیست؟
ارزش حق کسب، ارزشی است که در اثر کار و تلاش و جذب مشتری یک مستاجر در مدت زمانی مشخص که ملک تجاری فعالیت کرده به دست می آید (مجموعه اقداماتی که برای برند شدن مغازه توسط مستاجر صورت گرفته) و ارتباطی به مالک ندارد چرا که نتیجه عملکرد بیزنسی مستاجر است و پس از تخلیه ملک، مالک حق کسب به مستاجر پرداخت می نماید. این موضوع در تعیین قیمت گذاری املاک تجاری تاثیرگذار خواهد بود.
ارزش حق سرقفلی چیست؟
ارزش حق سرقفلی ارزشی است که مالک تعلق دارد و مالک قانونا این حق را داراست که علاوه بر حق اجاره بهای ملک آن را از مستاجر طلب می کند تا ملک خود را در قالب اجاره در اختیار مستاجر قرار دهد. این ارزش نیز بر قیمت گذاری املاک تجاری تاثیرگذار خواهد بود.
عوامل تاثیرگذار در ارزیابی املاک تجاری
عوامل بسیار زیادی در ارزیابی املاک تجاری تاثیرگذار هستند که عبارتند از:
• مساحت و عرض ملک
• ارتفاع سقف مغازه
• یک بر یا دو بر بودن مغازه
• قرار داشتن در بورس عرضه خدمات یا کالا
• موقعیت جغرافیایی مغازه
• عرض ملک تجاری(بَر ملک)
• داشتن نام تجاری یا برند بودن مغازه
هر یک از این عوامل را با جزئیات بیشتری در ادامه توضیح خواهیم داد.
مساحت و عرض مغازه
عرض مغازه یا همان بَر مغازه هر چقدر بیشتر باشد در ارزیابی ملک تاثیر بیشتری خواهد داشت برای اینکه این موضوع را خوب درک کنید یک مثال خواهیم زد.
برای مثال دو مغازه تجاری داریم که مساحث هر دو مغازه یکسان است در اینجا مساحت مغازه را 120 متر در نظر خواهیم گرفت اما بر مغازه اولی 8 متر و طول آن 15 متر و در مغازه دومی بر مغازه 15 متر و طول آن 8 متر است.
در این شرایط در ارزیابی طبیعتا مغازه دوم از ارزش بسیار بیشتری برخوردار خواهد بود چرا که از عرض بیشتری نسبت به مغازه اولی برخوردار است چرا که می توان مغازه را به سه مغازه با بر 5 متری تقسیم کرد و در این صورت متراژ مغازه ها کوچکتر خواهند شد.
با توجه به وضعیت امروزه تقاضای مغازه های با متراژ پایین بسیار بیشتر از مغازه های با متراژهای بالاتر است و همین بالا بودن تقاضای مغازه های کوچک باعث افزایش قیمت هر متر مربع این نوع از مغازه ها خواهد بود و دلیل دیگری که می توان بیان کرد این است که مغازه های کوچکتر جامعیت بیشتری برای شروع کسب و کار دارند به همین خاطر تقاضای بیشتری در بازار برخوردارند. همچنین جهت پیدا کردن پلاک ثبتی و نقشه کادر می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
ارتفاع سقف مغازه
ارتفاع سقف مغازه ها امروزه چیزی در حدود 5 متر می باشد و هر چقدر میزان ارتفاع مغازه بیشتر باشد به عنوان یک مزیت محسوب می شود و امکان تقاضای بیشتری برای خرید و اجاره مغازه را ایجاد خواهد کرد، چرا که هر چقدر میزان تقاضای مغازه بیشتر باشد طبیعتا قیمت ملک نیز بیشتر خواهد بود. به همین خاطر ارتفاع سقف مغازه عامل بسیار مهمی برای تعیین قیمت مغازه و ارزیابی املاک تجاری به حساب می آید.
یک بر یا دو بر بودن مغازه
از عوامل دیگری که روی ارزیابی املاک تجاری تاثیر بسیار زیادی می گذارد دو بر بودن مغازه نسبت به یک بودن آن است چرا که در مغازه های دو بر امکان دیده شدن و ویترین بودن بیشتری نسبت به مغازه های یک بر دارا هستند. هر چقدر میزان ویترین مغازه بیشتر باشد امکان اینکه مشتری بیشتری وارد مغازه شود بیشتر خواهد بود و به قول معروف پاخور بیشتری مغازه داراست به همین خاطر مغازه های دو بر نسبت به مغازه های یک بر از قیمت بیشتری برخوردارند.
قرار داشتن در بورس عرضه خدمات یا کالا
هرچقدر مغازه از لحاظ موقعیت مکانی در بورس عرصه خدمات یا کالایی خاص قرار داشته باشد در هنگام ارزیابی از قیمت بالاتری نیز برخوردار خواهد بود.
برای مثال در تقاطع خیابان حافظ و جمهوری تهران به دلیل بورس بودن موبایل و کامپیوتر و لوازم جانبی آنها و وجود مراکز تجاری علاءالدین و چارسو و… که به صورت اختصاصی به موبایل و فروش لوازم کامپیوتر رونق دارد از بالاترین قیمت نسبت به خیابان های اطراف خود برخوردارند.
موقعیت جغرافیایی مغازه
در ارزیابی املاک تجاری اگر مغازه در محله بالا و خوب شهر که در محوطه بازار و در جهت حرکت ماشین ها قرار داشته باشد نسبت به مغازه ایی که در خلاف جهت حرکت ماشین ها باشد و دور از محوطه بازار باشد از دید کمتری برخوردار است به همین خاطر مغازه ایی که در موقعیت جغرافیایی بهتر، همچنین در جهت حرکت ماشین ها قرار دارد از قیمت بیشتری برخوردار خواهد بود چرا که امکان پاخور بیشتری را دارد.
عرض ملک تجاری(بَر ملک)
از مهم ترین عوامل بسیار تاثیرگذار در ارزیابی املاک تجاری میزان داشتن بَر تجاری است هر چقدر مغازه از بَر بیشتری برخوردار باشد از ویترین تبلیغاتی بیشتری برخوردار است و به همین خاطر پاخور بیشتری را به سمت مغازه روانه خواهد کرد و در کارشناسی قیمت املاک تجاری نقش بسیار حائز اهمیتی را داراست.
داشتن نام تجاری شناخته شده یا برند بودن مغازه
هرچقدر مغازه شناخته شده تر باشد در ارزیابی املاک تجاری از قیمت بالاتری برخوردار خواهد بود. به عنوان مثال مغازه های پاساژ تجاری علاءالدین به دلیل برند بودن و شناخته بودن آن نسبت به مغازه های اطراف خود قیمتی چند برابری را داراست چرا که همین برند بودن باعث می شود که مشتری بیشتری به سمت مغازه های داخل این پاساژ روانه شوند و همین امر سودآوری و ارزش مغازه های این پاساژ را چند برابر می کند.
ارزیابی املاک تجاری با مپ اسکیل
همانطور که بالا ذکر شد ارزیابی ملاک تجاری حتما باید توسط کارشناسی رسمی دادگستری ارزیابی انجام شود. شرکت نقشه برداری مپ اسکیل که متشکل از کارشناسان خبره این حوزه است آماده ارائه خدمت به شما عزیزان می باشد.
برای ارتباط با کارشناسان مپ اسکیل فقط کافیست با شماره ثابت 02128423013 یا شماره واتساپ 09120448336 در تماس باشید.
