تفکیک اراضی و قوانین، شرایط، مدارک و مراحل انجام آن

نقشه برداری
2 دیدگاه

تفکیک اراضی چیست؟

هر زمانی که یک ملک دارای مالکین با سهم های برابر یا نابرابر داشته باشد برای مشخص شدن سهم هر فرد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم بندی می شود که به این شرایط تفکیک اراضی گفته می شود. در واقع تفکیک اراضی جدا سازی زمین به قطعات کوچک تر و صادر شدن سند مالکیت برای هر قطعه به صورت مجزا می باشد.

اگر می خواهید هر آنچه که درباره تفکیک اراضی(شهری، روستایی، کشاورزی) آگاهی پیدا کنید با ما تا پایان این مقاله همراه شوید تا از قوانین، شرایط، مراحل و مدارک تفکیک اراضی آشنایی لازم را کسب نمایید.

تفکیک اراضی شهری چیست؟

تفکیک اراضی شهری به منظور نهایت بهره وری از زمین و فضا همراه با دسترسی راحت به قطعات شهری به منظور داشتن محیط شهری مناسب می باشد که طبق دستورالعمل ها و قوانین خاصی انجام می شود.

در واقع تفکیک اراضی شهری طی مراحل پیچیده و با محاسبات مخصوصی اقدام به تقسیم و قطعه بندی زمین می شود که بر اساس همین تقسیم و قطعه بندی زمین بکر برای کاربری مسکونی، خیابان، فضاهای عمومی(پارک و…) به وجود می آیند.

با تفکیک اراضی مسائل مربوط به مالکیت زمین حل و فصل می شود و ابعاد اقتصادی، کالبدی، اجتماعی، زیست محیطی، کارکردی و زیبا شناختی را طی مکانیزمی مدون را شامل می شود و به بهتر شدن بافت شهری کمک شایانی می نماید.

تفکیک اراضی
تفکیک اراضی شهری

قانون تفکیک اراضی شهری

ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری که در تاریخ 28/01/1390 مجلس شورای اسلامی آن را مصوب کرده است به تفکیک اراضی شهری پرداخته است.

طبق این ماده قانونی حفظ کاربری اراضی باغی و زراعی و قانون منع فروش و واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی در نظر گرفته شده و طبق این ماده قانونی تمامی مراجع قانونی ملزم به رعایت مفاد آن در شرایط تفکیک و افراز خواهند بود.

روش تفکیک و افراز اراضی شهری به دو صورت قابل انجام است:

در روش اول در اداره ثبت اسناد محدوده ملک می توان درخواست تفکیک و افراز صورت پذیرد و روش دوم در صورت وجود شرایط دیگر همچون عدم توافق مالکین و… درخواست افراز در دادگاه مطرح می شود.

طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، سازمان شهرداری محدوده ملک باید در مدت سه ماه بعد از ارائه نقشه تفکیکی توسط مالک، در صورت تایید نقشه تفکیکی و طبق طرح تفصیلی یا هادی اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری از کل زمین می نماید و پس از تایید آن به صورت کتبی به مالک آن را ابلاغ می کند.

لازم به ذکر است برای کاربری مسکونی حداقل مساحت قطعه باید 500 متر مربع و در مابقی کاربری ها باید حداقل 1000 متر مربع باشد. میزان تفکیک قدرالسهم شهرداری از کل زمین 43.75 درصد می باشد.

اگر شهرداری در مدت تعیین شده، تعیین تکلیف در خصوص تفکیک یا افراز به مالک ارائه ندهد، مالک یا مالکین می توانند تقاضای تفکیک خود را به دادگاه ارائه دهند و در این شرایط دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موضوع را دارد و با اخذ نظر از کمیسیون ماده 5 به موضوع رسیدگی می نماید و در نهایت رای خود را صادر می نماید.

در اراضی شهری با مساحت بیش از 500 متر مربع که از سند شش دانگ بر خوردار هستند شهرداری تا سقف 25 درصد برای تامین اراضی مورد نیاز برای احداث خیابان و معابر عمومی شهر از زمین  به همراه 25 درصد از مابقی مساحت ملک باقی مانده (جمعا 43.75 درصد از کل ملک) را دریافت نماید.

البته شایان ذکر است که شهرداری می تواند با توافق با مالک، میزان قدرالسهم خود را طبق نرخ روز زمین مطابق با نظر کارشناس رسمی دادگستری از مالک دریافت نماید.

البته برای مواردی که امکان تامین سطوح مورد نیاز معابر و خیابان امکان پذیر نباشد شهرداری مجاز است معادل قیمت کارشناسی شده را از مالک دریافت نماید.

مراحل مورد نیاز برای انجام تفکیک اراضی شهری

در ابتدا به این نکته توجه داشته باشید که تفکیک اراضی شهری با سایر اراضی با کاربری های دیگر متفاوت است و اراضی شهری به زمین هایی اطلاق می شود که در حدود قانونی و حریم استحفاضی شهرک ها و شهرها قرار داشته باشند؛ البته این تعریف طبق مفاد ماده 2 قانون زمین شهری می باشد.

برای انجام تفکیک اراضی شهری، در ابتدا مالک یا مالکین یا وکیل قانونی تقاضای تفکیک زمین خود را به شهرداری محدوده ملک خود ارسال می کند و شهرداری پس از دریافت مدارک و بررسی آنها بر اساس ماده 101 قانون شهرداری می نماید و پس از بررسی مدارک صورت جلسه ای را به اداره ثبت اسناد تنظیم و ارسال می نماید تا نقشه تفکیکی توسط کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده اداره ثبت اسناد در بازدید از زمین مورد بررسی قرار گیرد و در صورت عدم مغایرت نقشه تفکیکی با زمین موجود صورت جلسه تفکیکی تنظیم می شود و با ممهور نمودن به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی، و پس از طی مراحل قانونی، تفکیک زمین به دو یا چندین قسمت صورت می پذیرد و سپس سند آن صادر می شود.

تفکیک اراضی
مراحل تفکیک اراضی

مدارک لازم برای تشکیل پرونده تفکیک اراضی شهری

  1. در صورت مشاع بودن سند دو برگ در غیر این صورت سه برگ کپی از آن تهیه نمایید.
  2. تهیه یک بری نقشه ۱:۲۰۰۰ توسط مالک به همراه سه برگ کپی از آن، که محل ملک روی نقشه به صورت دقیق مشخص شده باشد.
  3. تسویه حساب نوسازی انجام شده باشد.
  4. در صورت بایر بودن زمین، تسویه حساب کامل عوارض زمین بایر انجام شده باشد.
  5. انجام شده باشد.
  6. مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه های اجرایی آن مورد بررسی قرار گیرد.
  7. در شرایطی که مساحت ملک بیش از 3000 متر مربع باشد یا زمین دارای قناسی یا ابعاد آن مقدور نباشد و در سند مالکیت قید نشده باشد باید نقشه ملک به تایید کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی رسیده باشد داشتن تاییدیه کارشناس الزامی است.
  8. در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد باید جواز ساخت و پایان کار آن توسط مالک ارائه شود.
  9. در صورتی ملک ابعاد اربعه نداشته باشد باید نقشه ثبتی توسط مالک ارائه شود،
  10. اگر قبلا پلاک جواز ساخت صادر شده باشد باید جواز ساخت ابطال و از درجه اعتبار ساقط گردد.
  11. در صورتی که ملک از قبل تفکیک شده باشد، نقشه تفکیکی ثبتی به همراه صورت مجلس مربوط به ملک باید توسط مالک ارائه گردد.
  12. تمامی مدارک اصلی به همراه کپی آنها برای تطابق به همراه امضای مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها با ارائه کارت شناسایی معتبر برای تکمیل پرونده ارائه شود.
  13. طرح پیشنهادی تفکیکی به مقیاس ۱:۵۰۰‏ ارائه گردد.

تفکیک اراضی روستایی چیست؟

اما بعد از توضیحات اراضی شهری نوبت تفكیك اراضی روستایی است که به معنی جدا سازي قطعات روستا و تفكيك ملك روستایی در واقع در بافت مسكوني روستا به دو يا چند قطعه جدا از هم با رعايت مقررات جاري در روستاها چه داراي سند عادي يا سند رسمي می باشد.

تفکیک روستایی با هدف ایجاد کاربری های مختلف در داخل یا مجاور روستاست.

در واقع هدف اصلی از تفكیك اراضی روستایی، بالا بردن رفاه اجتماعی، تامین ایمنی و بالا بردن بهره وری اراضی در جهت عمران و آبادانی روستاها برای تامین کمبود فضاهای مختلف همچون اداری، مسکونی و خدماتی است تا دسترسی به قطعات روستایی راحت و در دسترس باشد.

تفکیک اراضی روستایی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است تا بر اساس ماده 4 اساس نامه و تبصره های مربوطه برای آسان نمودن و تشوبق افراد به ساخت و ساز در روستا و جلوگیری از خالی شدن روستاها از سکنه اقدام به تفکیک و تملک افراد نماید.

در این راستا برای تفکیک کاربری مسکونی 15 درصد، باغ 35 درصد، کشاورزی 40 درصد، تبدیل مسکونی به تجاری 30 درصد از کل ملک کسر می شود.

شرايط تفكيك اراضی روستایی عبارتند از:

  1. الزام به رعايت کردن حداقل مساحت تفكيك قطعات مطابق مقررات و ضوابط طرح هادي روستايي
  2. تفکیک باید متناسب با نوع کاربری صورت پذیرد.
  3. قطعه بندی و طراحی قطعات باید طبق ضوابط و مقررات و هم سو با معیارهای طرح هادی روستایی انجام شود.
  4. در صورت نبود طرح هادی روستایی، تفکیک اراضی روستایی باید زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و طبق دستورالعمل این سازمان تهیه و ابلاغ گردد.

مدارك مورد نياز تفكيك اراضی روستایی:

  1. درخواست كتبي مالک
  2. داشتن سند مالکیت عادی یا رسمی
  3. ارائه کروکی تفکیک ملک
  4. مشخص نمودن موقعیت ملک در نقشه وضع کنونی روستا

تفکیک اراضی کشاورزی

تعریفی که برای اراضی کشاورزی می توان ارائه داد این است که تمام اراضی اعم از زیر کشت دیم، آبی، آیش، باغ، نهالستان، که در آنها انواع محصولات باغی، دامی، زراعی، شیلاتی و… تولید می شود.

تفکیک و افراز اراضی کشاورزی از قوانین بسیار سختی برخوردار هستند و فقط با شرایط خاص و با توجه به وضعیت موجود زمین و بررسی های تخصصی که توسط سازمان جهاد کشاورزی و اداره امور اراضی صورت می گیرد و در شرایطی تفکیک و افراز اراضی کشاورزی امکان پذیر است که بر اساس ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی باید مشمول حد نصاب های فنی و اقتصادی مندرج در این قانون باشد و اگر از حد نصاب های یاد شده کمتر باشد تفکیک و افراز ممنوع است.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی کشاورزی

مالک یا مالکینی که درخواست تفکیک و افراز اراضی کشاورزی خود را دارند باید درخواست تفکیک اراضی خود را به سازمان ثبت اسناد ارائه داده و مدارک ذیل را نیز به همراه داشته باشند:

  1. ارائه سند مالکیت
  2. مدارک شناسایی مالک یا مالکین (شناسنامه، کارت ملی و…) به همراه فتوکپی از آنها
  3. نقشه UTM با مقیاس 1:2000 به همراه تاییدیه سازمان جهاد کشاورزی
  4. مشخص شدن سطوح حریم جاده، مرتع و… در نقشه  UTM توسط اداره منابع طبیعی
  5. رعایت حد نصاب های فنی، اقتصادی با توجه به کاربری اراضی (ملی یا دولتی نبودن زمین)
  6. مشخص نمودن مالکین مجاور زمین مربوطه در نقشه UTM
  7. تسویه حساب کامل عوارض دارایی

جمع بندی مقاله و کلام پایانی

در این مقاله به بررسی تفکیک اراضی شهری و روستایی و کشاورزی به همراه مراحل و مدارک مورد نیاز پرداختیم، سایت مپ اسکیل متشکل از تیم نقشه برداری مجرب و دارای مجوز از سازمان نظام مهندسی، آماده ارائه هرگونه مشاوره در تفکیک اراضی به شما عزیزان می باشد، برای مشاوره رایگان فقط کافیست به شماره 09120448336 در واتساپ پیام دهید و یا از طریق راههای ارتباطی دیگر با ما در تماس باشید.

در پایان خوشحال خواهیم شد نظرات و تجارب ارزشمند خود را درباره تفکیک اراضی در قسمت نظرات با ما و دیگر دوستانتان به اشتراک بگذارید شاد و پیروز باشید.

4.1/5 - (12 امتیاز)

جهت اخذ راهنمایی درباره محصولات رایگان فقط از طریق دیدگاه اقدام نمایید. جهت مشاوره در موارد دیگر مانند سفارش پروژه، درخواست همکاری ، مشاوره در خرید از راه های زیر می تواند اقدام نمایید.


ایمیل:     info@mapscale.ir


مشاوره:     09120448336


واتساپ:      09120448336


 

آخرین آموزش ها
بیشتر بخوانید

2 دیدگاه. Leave new

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

محاسبه حجم عملیات خاکی، مراحل و انواع روش های آن
یافتن آدرس از روی پلاک ثبتی
ارسال پیام
چت واتساپ!
پشتیبانی مپ اسکیل
سلام می تونم کمک کنم؟