انواع سند

انواع سند یکی از مباحثی است که امروزه در زمان خرید زمین یا ملک از اهمیت زیادی برخوردارند و عدم آگاهی و دانش کافی در این زمینه باعث پایین آمدن امنیت معامله مورد نظر می شود و چه بسا هزینه های سنگین مالی و حقوقی را بر شما تحمیل نماید. چرا که در برخی موارد باعث معامله غیر قانونی صورت گرفته و باید از طریق مراجع قانونی و قضایی برای رفع آن قدم برداریم، با ما تا پایان این مطلب همراه شوید تا اطلاعات کافی درباره انواع سند به دست آورید.

تعریف سند چیست؟

در قانون مدنی، ماده 1248 تعریفی که در رابطه با سند آورده شده این است:
سند، نوشته ایی است که در مقام دفاع قابلیت استناد داشته باشد. هرچند اگر در مقام دفاع مورد استفاده قرار نگیرد.

در ماده 1286 همین قانون، انواع سند را به دو دسته کلی سند عادی و سند رسمی تقسیم بندی می کند.

سند رسمی چیست؟

طبق ماده 1287 قانون مدنی تعریف سند رسمی عبارت است از « اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشند؛ سند رسمی است.»

سند عادی چیست؟

اسنادی که در دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک یا در نزد ماموران صلاحیت دار تنظیم نشده باشد در شمار اسناد عادی قرار می گیرد. از مهم ترین اسناد عادی می توان به قولنامه، سفته، چک و… اشاره کرد.

در ادامه انواع سند عادی و رسمی را با جزئیات کامل با هم بررسی خواهیم کرد.

1.سند شش دانگ یا مالکیت چیست؟

همانطور که از اسم عنوان مشخص است به سندی گفته می شود که مالکیت یا شش دانگ به اسم یک نفر باشد و نام شش دانگ به این دلیل انتخاب شده که از شش جهت ملک از آن یک مالک است که این شش جهت شامل شرق، شمال، غرب، جنوب، بالا و پایین می باشد.

جهت بالا به معنی فضای بالا و جهت پایین به معنی زیرزمین است که شش دانگ آن به اسم صاحب ملک صادر شده باشد.

این نوع سند از بهترین اسناد رسمی از آن یاد می شود و در هنگام خرید و فروش از ارزش بیشتری نسبت به اسناد دیگر برخوردار است. همچنین جهت مراحل تفکیک سند آپارتمان می توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.

2.سند مشاعی چیست؟

همانطور که در مقاله نقشه برداری ملک مشاع توضیح دادیم، مشاع در لغت به معنی تقسیم نشده و مشترک می باشد و از نظر حقوقی به ملکی گفته می شود که دارای دو یا چند مالک است و اسناد مشاعی برای انواع کاربری ها همچون شخصی، کشاورزی، اداری، تجاری و… وجود دارد.

اسناد مشاعی بدین معنی است که تمامی مالکین به یک میزان از ملک یا زمین مورد نظر سهم دارند و به دلیل اینکه ملک یا زمین مورد نظر تقسیم نشده است هر کدام از مالکین نمی توانند سهم مشخصی داشته باشند.

برای آگاهی از سند تک برگ ملک مشاع با کارشناسان ما تماس حاصل نمایید.

3. سند مفروز چیست؟

مفروز زمانی مورد استفاده قرار گرفته می شود که با استفاده از قوانین ثبتی موجود مالک یا مالکین قصد جداسازی سهم خود داشته باشند که در این شرایط زمین یا ملک مشاعی، افراز می شود تا سهم هر یک از مالکین مستقل شده و از حالت مشاعی خارج شده و برای هر قسمت سند مفروز صادر می شود.

تفاوت اسناد مفروز با مشاعی در نحوه اداره و حدود مالکیتی است ملک مفروز همان ملک مشاعی است که تقسیم بندی در آن به صورت اجباری یا ترضی صورت گرفته است.

در ملک مفروز تنها یک مالک وجود دارد در صورتی که در ملک مشاع تصمیم گیری بر عهده تمام مالکین بوده و بدون رضایت هر یک از آنها هرگونه توافق باطل می باشد.

نکته کلیدی که وجود دارد برای دریافت اسناد تک برگی در ملک مشاعی نیاز به افراز است اما در ملک مفروز برای دریافت سند تک برگی نیاز به افراز نیست که برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می توانید مقاله تفکیک و افزار عرصه و عیان را مطالعه کنید.

4. سند بنیادی یا ستادی چیست؟

بعد از اینکه جمهوری اسلامی به حکومت رسید بسیاری از اراضی و املاکی که متعلق به خاندان پهلوی بود با تشکیل دادگاه، اقدام به بررسی اراضی و املاک برای معین نمودن صاحبان آن کردند که در صورت محرز شدن مالکیت آن را به صاحب اصلی بازگرداند و در صورت فقدان صاحب اصلی به خزانه بیت المال برگشت داده شود به این نوع اسناد که برای این املاک و اراضی صادر شده اسناد بنیادی یا ستادی گفته می شود.

5.سند منگوله دار چیست؟

سند منگوله دار به اسنادی گفته می شود که در قدیم اداره ثبت اسناد و املاک آنها را در قالب دفترچه های چند برگی که توضیحات تشریحی ملک همراه با مشخصات مالک و چندین صفحه خالی صادر می کرد و بعد از صدور سند تمام دفترچه را برای جلوگیری از جعل و هرگونه سو استفاده پلمپ می کرد. برای اینکار از نخ و سرب استفاده می شد که به این خاطر به آن منگوله دار گفته می شد چرا که در مقایسه با سایر اسناد از اعتبار و درجه بالاتری برخوردار بود.

از سال 1390 به بعد با توجه به تصویب ماده 12 قانون ثبت، سندهای منگوله دار به سند تک برگی تبدیل شدند و از بالاترین اعتبار برخوردارند.

البته همچنان اسناد منگوله دار دارای اعتبار هستند اما بهتر است هرچی سریع تر برای تبدیل اسناد منگوله دار خود به سند تک برگی اقدام نمایید تا از بروز هرگونه سواستفاده افراد سودجو در امان باشید که در ادامه توضیحات کاملتری درباره سندهای تک برگی بیان خواهیم کرد.

6. سند تک برگ چیست و چه مزایایی نسبت به اسناد دیگر دارد؟

اسناد تک برگی از بروزترین اسناد ثبتی به شمار می آید چرا که تمام اطلاعات مورد نیاز ملک در داخل آن قرار دارد.

اطلاعاتی همچون: مشخصات مالک، آدرس پستی، امکانات مشاعی و اختصاصی، شماره دفتر الکترونیکی، نقشه محل قرارگیری ملک به همراه کروکی آن، کد پستی، سال ساخت، بخش و ناحیه ای که ملک در آن واقع شده، پلاک اصلی، پلاک فرعی، پلاک مفروزی، شماره قطعه، مساحت دقیق ملک، شناسه جغرافیایی ملک (شناسه جام) و… می توان اشاره کرد.

شما با استفاده از شناسه یکتای ملک که در اسناد تک برگی قرار داده شده استعلام ملک مزبور را به صورت کامل دریافت کنید و با اطمینان خاطر و امنیت بالا اقدام به خرید یا فروش ملک نمایید.

همانطور که در بالا درباره اسناد منگوله دار صحبت کردیم به دلیل بالا بردن امنیت اسناد و جلوگیری از هرگونه جعل سندهای تک برگی جایگزین اسناد قدیمی شدند و امروزه برای هرگونه نقل و انتقال ملک یا زمین از این اسناد استفاده می شود.

برای دریافت سند تک برگی نیاز به تهیه نقشه utm و سامانه شمیم می باشد که برای درک بیشتر درباره سامانه شمیم می توانید مقاله سامانه شمیم و ویدئو آموزش ثبت نام در این سامانه را مشاهده کنید.

7. سند اعیان چیست؟

سند مالکیتی که آنچه روی زمین بنا شده باشد را شامل می شود که بیشتر در شرایط ساخت و ساز روی ملک کلنگی این اتفاق رخ می دهد یا در اراضی کشاورزی هر گونه درخت و… در زمین با اجازه مالک زمین کاشته شود اسناد

اعیان تعلق می گیرد و مطابق این اسناد تمام حق و حقوق بنا و محدثات از مالک زمین (عرصه) گرفته و به فرد سازنده تعلق می گیرد.

در اصطلاح تفکیک اعیان به وسیله گواهی پایان کار صورت می پذیرد و لازمه صدور اسناد اعیانی ارائه گواهی پایانکار شهرداری به اداره ثبت اسناد توسط متقاضی می باشد.

8. سند عرصه چیست؟

سند عرصه به زمین ملک تعلق می گیرد و موارد دیگر همچون ساختمان و مستحدثات (اعیان) را شامل نمی شود و در واقع شامل زمینی می شود که در آن ساخت و ساز انجام شده است.

برای اینکه این موضوع را بهتر درک کنید یک مثال می زنیم:
فرض کنید شما می خواهید با اجازه پدر خود در یک زمین اقدام به ساخت و ساز کنید. در این شرایط مالکیت ساختمان با شماست و پدر شما مالک زمین یا عرصه شناخته خواهد شد که در این صورت چون مالکیت زمین و بنا یکی نیست دو سند مجزا صادر می شود و یک سند عرصه و یک سند اعیان برای تفکیک مالکیت ملک در نظر گرفته می شود.

9.سند اوقافی یا وقفی چیست؟

در ابتدا توضیحی درباره املاک اوقافی می دهیم. املاک وقفی یا اوقافی، املاکی هستند که زمین آن توسط اشخاص وقف شده و اداره اوقاف و امور خیریه هزینه ملک را از خریدار گرفته و صرف امور خیریه می نمایند و بر خلاف باور غلطی که در بین مردم رواج پیدا کرده است این املاک هیچ مشکل قانونی برای ساخت و ساز، خرید، فروش، رهن، اجاره ندارند و اغلب با قیمت کمتری نسبت به دیگر زمین ها مورد معامله قرار می گیرند.

بر اساس قرارداد در اقساط 99 ساله به متقاضی تحویل داده می شود و در سند اوقافی اختیار کامل به مالک داده نمی شود و بعد از 99 سال دوباره اداره اوقاف و امور خیریه در مورد آن تصمیم گیری می نماید و برای انجام هر نقل و انتقالی باید از سازمان اوقاف مجوز داشته باشید. اگر کسی بخواهد در ملک مورد نظر ساخت و ساز یا ساختمان احداث کند باید عرصه را از سازمان اوقاف اجاره کند.

10 سند ورثه ایی چیست؟

ملک ورثه ایی ملکی است که مالک آن در قید حیات نیست و فوت شده است و ملک مطابق با قوانین انحصار وراثت به ورثه انتقال می یابد اگر ورثه برای انتقال مالکیت اقدامی نکنند در شمار اسناد ورثه ایی قرار خواهد گرفت و در صورتی که تعداد ورثه بیش از یک نفر باشد، مالکیت مشاع تلقی می شود و طبق مالکیت مشاع، تمامی وراث به یک اندازه در ملک مزبور سهم دارند.

برای اینکه تفکیک و افراز ملک صورت گیرد نیاز به نقشه برداری ملک مشاع و تهیه نقشه یو تی ام ملک مشاع می باشد که اطلاعات کامل در این زمینه را می توانید در مقاله نقشه برداری ملک مشاع را دنبال کنید.

11.سند قولنامه ای چیست؟

قولنامه همانطور که در ابتدای مطلب اشاره کردیم در شمار اسناد عادی است و بدین معنی می باشد که توسط اداره ثبت اسناد و توسط مامور رسمی تهیه و تنظیم نشده است. نوشته و قراردادی که اغلب توسط مشاورین املاک و توافق بین خریدار و فروشنده امضا و منعقد می گردد که نسبت به اسناد رسمی و تک برگی از درجه اعتبار کمتری برخوردار است.

اگر می خواهید ملکی را قولنامه ایی خریداری کنید بهتر است که به صورت کامل درباره ملک مورد نظر تحقیق و بررسی لازم را داشته باشید که بهترین روش برای استعلام ملک، سازمان شهرداری است چرا که با استعلام شهرداری اطلاعات ضروری همچون وضعیت تخریب، میزان بدهی و… را آگاهی پیدا خواهید کرد و از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری خواهید کرد.

12.سند المثنی چیست؟

برخی مواقع بنا به هر دلیلی سند مالکیت از دست برود یا گم شود یا … در این شرایط مالک می تواند به اداره ثبت اسناد منطقه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه نماید و درخواست خود را برای دریافت اسناد مالکیتی المثنی اعلام دارد.

با توجه به ماده 120 قانون ثبت باید درخواست خود را به انضمام فرم استشهادیه به صورت تکمیل شده در دو برگ با اعلام طریقی که اسناد از بین رفته به اداره ثبت تسلیم نماید و با انجام روال اداری و مدارک مورد نیاز سند المثنی برای مالک صادر می شود.

13. سند بنچاق چیست؟

در قدیم الایام نوشته هایی بین افراد باسواد نگارش می شد و توسط علما و معتمدین مهر و امضا می شد و افراد برای اثبات مالک بودنشان از آن استفاده می کردند اما بعد از اجرای قوانین ثبتی، بنچاق به سندی تبدیل شد که توسط دفتر اسناد رسمی تهیه می شد و اطلاعاتی همچون مشخصات ملک، شماره های برق، آب، تلفن و… در آن درج می گشت.

امروزه با توجه به اینکه تمامی مراحل و مشخصات مندرج در اسناد تکامل یافته و به روز شده اطلاعات بنچاق در صورت تایید صحت آنها در مراجع قضایی و قانونی مورد پذیرش واقع می شود و این اطلاعات می تواند گره های زیادی را در پرونده هایی که دارای مشکلات حقوقی هستند حل و فصل نماید.

14. سند وکالتی چیست؟

این نوع اسناد به نام شخص یا اشخاصی به عنوان نماینده تام الاختیار فروشنده تهیه و تنظیم می گردد و در مواقعی که مالک خود قادر به فروش ملک نیست به یک یا چند نفر وکالت داده تا سند وکالتی از اعتبار برخوردار شود و به صورت محضری و رسمی ثبت می گردند. تا در مواقعی همچون گم شدن اسناد مالکیتی، آماده نبودن اسناد تفکیکی، عجله داشتن فروشنده، فرار مالیاتی و… به صورت وکالتی اجازه خرید و فروش داشته باشند.

خاطر نشان می سازد املاکی اغلب به عنوان اسناد وکالت بلاعرض رایج هستند خرید و فروش می شوند نسبت به مابقی اسناد دیگر از قیمت کمتری برخوردار بوده و امکان هرگونه کلاهبرداری و سواستفاده در این نوع اسناد بسیار زیاد است.

15. سند معارض چیست؟

در برخی مواقع سند یک ملک دو بار صادر می شود یا ممکن است اشتباهاتی ثبتی در هنگام صدور به عنوان مثال سندی با دو تاریخ صدور، یا با دو نام یا … اتفاق افتد که به این نوع معارض گفته می شود و در صورت پیش آمدن همچین اشتباهی به اداره ثبت مراجعه کرده و اداره ثبت با بررسی شرایط و نوع ملک اقدام به ابطال اسناد می نماید.

اگر مشکل قابل حل نباشد باید طرح دعوی در دادگاه صورت گیرد و قاضی با توجه شرایط و پیچیدگی های پرونده و نظر کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی، رای نهایی صادر می نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه به مقاله تداخل و تعارض ملک و دو پلاک ثبتی چیست؟ مراجعه کنید.

16. سند تفکیکی چیست؟

اگر ملکی در دفتر املاک ثبت شود و مالک یا مالکین که در ملک سهیم هستند درخواست تفکیک داشته باشند به اداره ثبت درخواست خود را تحویل می دهند و اداره ثبت مطابق با صورت مجلس تفکیکی و نقشه تفکیکی میزان سهم هریک از مالکین را مشخص کرده و قسمت های اختصاصی از ملک را همچون حدود اربعه و عرصه و اعیان، مساحت هر قسمت، در اسناد تفکیکی درج می نماید.

قسمت های مشاعی بین هر قطعه یا واحد آپارتمان به صورت مشترک باقی می ماند. و پس از ابطال سند اولیه برای هر قطعه سند تفکیکی جداگانه صادر می شود و اگر پس از تفکیک مالکین نتوانند همدیگر را در تقسیم نامه راضی نمایند باید از طریق افراز این کار صورت گیرد.

17.سند صد و چهل و هفتی (147) چیست؟

از مهمترین انواع اسناد می توان به اسناد 147 اشاره کرد در این نوع اسناد متقاضیان با استفاده از قولنامه و … درخواست تقاضای صدور سند به نام خود از اداره ثبت اسناد و املاک کشور می کنند و بر اساس ماده 147 قانون ثبت برای دریافت آن اقدامات لازم انجام می شود که در مقاله آموزش ثبت نام سند از طریق ماده 147 این موضوع را کامل توضیح دادیم و می توانید اطلاعات بیشتر در این باره را در این مقاله دنبال کنید.