اراضی و املاک عموما تقسیمات و تغییرات را تجربه می کنند. چون واگذاری ، خرید و فروش ، تغییرکاربری و … ، جزء جدا ناشدنی این حوزه قلمداد می شود. به همین منظور در اکثر موارد نیاز به طی کردن مراحل حقوقی و حقیقی آنها مورد سؤال افراد است که پاسخگویی به آن می تواند گام مهمی در راستای هموار سازی مسیر رسیدن به خواسته باشد. بنابراین ما این مقاله آگاهی کامل را در مورد تفکیک زمین ، افراز زمین و زمین عرصه خدمتتان ارائه دادیم. با ما همراه باشید تا مباحث حقوقی و نحوه نقشه برداری آنها را مطالعه کنیم.

تفکیک زمین یعنی چه:

تفکیک در لغت به معنای جداسازی عنوان شده است. در اصطلاح حقوق ثبت برای تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر استفاده می شود. بعنوان مثال فرض بر این است که شخصی مالک 1000 متر زمین باشد و می خواهد زمین های خود را به 5 قطعه زمین 200 متری تبدیل نماید، به این روند تفکیک گفته می شود. همچنین لازم به ذکر است حتی اگر دو نفر مالک آن زمین باشد بعد از تفکیک نیز 5 قطعه نیز شریک می باشند.

در تقاضای تفکیک از طرف مالک یا قائم مقام وی، این درخواست به اداره ثبت فرستاده می شود. باید در درخواست ارزش مورد تفکیک برابر با ارزش معاملاتی روز تعیین مندرج شود.

افراز زمین یعنی چه؟

افراز یعنی جدا کردن سهم مشترک از همدیگر است. اما در این جز جز کردن سهام به صورتی مساوی نیست. مثلا یک نفر 5 قسمت از 6 قسمت یک زمین و فرد دیگری 1 قسمت از 6 قسمت سهم دارد. در این صورت اگر کسی که 1 قسمت سهم دارد، خواهان جداسازی سهم خود باشد زمین حالت مشترک خارج می شود. به این فرایند افراز گفته می شود. البته افراز دو است :

1. 1. افراز اجباری: همانطور که از اسم آن مشخص است افراز اجباری با حکم دادگاه یا تصمیم اداره ثبت اجرا می شود که طرفین در این صورت مجبور به تقسیم مال مشترک یا همان مشاع می باشند.

1. 1. افراز به تراضی: تراضی یعنی رضایت طرفین و در این صورت شرکا با خواسته و میل خود این تقسیم را انجام می دهند

تفکیک عرصه یعنی چه؟

عرصه در معنی لغوی پهنه و میدان عنوان شده است. در اصطلاح حقوقی نیز به زمینی اعم از مسکونی، اداری ،تجاری و …. که هیچ بنایی در آن وجود نداشته باشد گفته می شود. بنابراین زمانی که شما سند 6 دانگی دارید یعنی هم عرصه و هم اعیان (بنا و ساختمان) تحت مالکیت شماست. علت اهمیت عرصه نیز به دلیل ساختار ویژه ای که در زمین های موقوفی دارد، عنوان می شود. چون در زمین های موقوفی اگر فردی بنا یا ساختمانی احداث کند، تنها مالک بنا یا ساختمان احداث شده می باشد. لذا در خصوص خرید و فروش املاک باید ماهیت عرصه و اعیان به دقت قید و مشخص شود.

قانون افراز و فروش:

در ماده 4 افراز و فروش املاک مشاع قانون افراز و فروش املاک مشاع چنین آمده است : [ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه عمومی فروخته می‌شود، صرف نظر از اینکه منشأ مالکیت وراثت یا از طریق دیگری باشد. بنابراین در صورتی که اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز آن را تشخیص دهند، در پی ارایه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکان، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش ملک مشاع اقدام خواهد کرد.]

نحوه حل اختلاف دعاوی تفکیک و افراز:

در صورتی که ملک یا زمینی برای شریکها قابل بررسی نبود و آنها سر صحت افراز یا برابرسازی و یا عدم برابر سازی مسئله داشته باشند، دادگاه رای نهایی را اعلام می کند. بنابراین چون امر تفکیک به جداسازی مربوط است، جنبه قضایی ندارد و تنها مرکز رسیدگی به آن اداره ثبت می باشد.

تفاوت های افراز و تفکیک:

• • تفکیک و افراز از تفاوت های مختلفی باهم دارند که دانستن آنها در اقدامات مربوط الزامیت دارد. به همین سبب در زیر به آن اشاره شده است.

• • تفکیک ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل اجر می باشد. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. اما در افراز ملک، وجود مالکان الزامیت دارد و ساختار اشاعه باید لحاظ شود.

• • تفکیک ملک با رضایت طرف یا طرفین صورت می گیرد. در صورتی که افراز دقیقا نقطه مقابل آن است و اختلاف و نارضایتی مالکان یا شرکا باعث جداسازی و پایان اشتراک می شود.

• • در تفکیک، تنها ملک تقسیم می شود. در صورتی که در افراز تقسیمات همراه با سهام مالکان مشاعی انجام می گیرد.

تفاوت های ساختاری افراز و تفکیک:

• • در راستای تفکیک محدودیت و مشخصه سنی وجود ندارد و طبق استناد به ماده ی 313 قانون امور حسبی، در صورتی که بین مالکان فردی محجور یا غایب باشد، تقسیمات با خود دادگاه است.

• • هر زمانی که در حین تفکیک فردی از شریک ها معترض شود، تفکیک تعطیل شده و بعد از تفاهم مجددا تفکیک صورت می گیرد. اما در باید کار تمام شود و بعد از آن دعاوی با مراجعه به دادگاه حل خواهد شد. چون صلاحیت آن با مراجع قضایی است.

• • تفكيک، در اداره‌ی ثبت قابل انجام است؛ در صورتی که افراز را علاوه بر اداره‌ی ثبت، در دادگاه نیز می توان پیگیری کرد.

• • تفکیک در نهایت به جدا شدن سهم مالکان از هم جدا شده و یا به قطعات کوچک (وقتی مالک یک نفر باشد.) تبدیل می شود و ملک از حالت مشاع خارج می گردد. در صورتی که در حالت افراز می توان تنها سهم خواهان را جدا کرد و مابقی ملک به صورت مشاع حفظ شود.

نحوه نقشه برداری برای تفکیک و افراز زمین ها:

حال که با ماهیت تفکیک و افراز و عرصه آشنا شدیم. حصول نتیجه مطلوب در این موارد قطعا با آگاهی به دست آمده به سرعت ممکن می شود. اما این تنها بخش حقوقی این حوزه بوده و بخش دیگر آن که دقیقا با احقاق حقوق حقه ارتباط دارد، نقشه برداری و مشخص نمودن حد و حدود سهم است. بنابراین باید از نحوه نقشه برداری و چگونی تقسیم بندی آنها نیز آگاه شویم تا تمامی مراتب به‌صورت کامل انجام گردد و در سریعترین زمان با سهولت به خواسته مطلوب برسیم. لازم بذکر است نقشه های utm جهت تفکیک با نقشه هوایی سال 1380 یا امسال آن متفاوت است. برای تفکیک عرصه یا افراز آن نیاز است چند مرحله با دقت طی شود که در ادامه مقاله می پردازیم.

1- تهیه نقشه وضع موجود یو تی ام جهت تفکیک و افراز :

قبلا مفصل در مورد نقشه یو تی ام صحبت کرده ایم و کاربرد های آن و نحوه تهیه آن را توضیح داده ایم که می توانید از مقاله مربوطه مطالعه نمایید. برای تفکیک عرصه لازم است که وضع موجود ملک توسط نقشه بردار و تجهیزات نقشه برداری تهیه شود. نقشه وضع موجود می تواند دارای سیتم مختصات محلی یا یو تی ام باشد که پیشنهاد ما سیستم مختصات یو تی ام است؛زیرا در هر زمان قابل استفاده است. برای اینکار نقشه بردار با استفاده از جی پی اس مولتی فرکانس یا دوربین توتال استیشن اقدام به تهیه نقشه گوشه های زمین می کند. بعد از آن در نرم‌افزار سیویل تری دی یا اتوکد ترسیمات لازم را انجام می دهد. نقشه وضع موجود اماده است!حال باید تقسیمات و تفکیک زمین در محیط نرم‌افزار صورت گیرد.

تقسیم زمین کشاورزی:

با توافقات صورت گرفته مالکان زمین نقشه بردار با دقت بالا اقدام به تقسیم نقشه وضع موجود می شود طوری که کمترین قناصی یا خطا به‌وجود آید. پس از تایید طرفین و صاحبان ملک اقدام به پیاده‌سازی و چهار میخ زمین می کند. در آخر فایل نقاط مورد نظر را در دوربین یا جی پی اس کرده و اقدام به یافتن پلاک ثبتی روی نقشه نقاط می کند.

سخن پایانی در مورد افراز و تفکیک :

در این مقاله سعی به تشریح نحوه تقسیم زمین های مسکونی و کشاورزی داشتیم. همیشه این نکته را فراموش کنید عدم به‌کارگیری افراد و نقشه برداران که تخصص لازم در زمینه ملک را ندارد خسارات جبارن ناپذیری دارد. ما در مپ اسکیل همیشه سعی داریم بهترین خدمات با بالاترین دقت را تحویل متقاضیان محترم داشته باشیم.